재매각법

마지막 업데이트: 2022년 1월 20일 | 0개 댓글
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하갑용(리빙경매 대표)

“외환은 재매각 무효 법률검토”

금융감독 당국은 지난달 우선협상대상자 선정 절차를 마친 외환은행 재매각 건과 관련해 아직까진 공식적인 입장변화를 나타내지 않고 있다. 그러나 내부적으로는 ‘만일의 사태’에 대비하는 모습이다.

2003년 외환은행 인수 과정에서 론스타가 불법 행위를 했다는 정황이 포착되면, 2003년 론스타의 외환은행 인수 자체가 원인무효가 돼 론스타가 외환은행을 매각할 자격이 있느냐는 법리적 논쟁으로 이어질 수 있기 때문이다. 물론 이는 일부의 주장이기는 하다.

김중회 금융감독원 부원장은 11일 기자들과 만난 자리에서 “외환은행과 관련해 여러 문제가 제기되고 있어 현재 진행중인 매각절차에 대해서도 법률적으로 문제가 없는 지 검토해 보도록 지시했다”고 밝혔다. 이에 재매각법 대해 양성용 금감원 은행감독국장은 “아직 구체적인 법률 검토 작업은 들어가지 않았다”며 “감사원 감사와 검찰 수사 결과가 나와봐야 할 것”이라고 말했다.

금감위 관계자는 “이 문제는 변호사들끼리도 의견이 분분한 복잡한 문제”라며 “누군가 매각 중단을 요청하는 가처분 신청을 하게 되면 법원이 판단할 것”이라고 말했다.

이와 관련해 외환은행 노조는 11일 론스타가 선임한 리처드 웨커 등 3명의 외환은행 이사들을 상대로 “외환은행 지분을 매각하는 절차를 중단하도록 해달라”는 내용의 가처분 신청을 서울중앙지법에 냈다. 노조는 “현 외환은행 이사진들이 론스타의 이익을 도모하기 위해 기밀정보를 경쟁은행에 제공하는 등 졸속매각을 적극적으로 돕는 것은 이사로서의 임무에 반하는 행동”이라며 “론스타 지분취득의 불법성과 대주주 적격 결여가 드러나면, 금융감독 당국이 ‘불법적 이득의 실현’에 해당하는 현 매각절차를 승인하지 말고, 론스타의 지분을 원상회복하도록 명령할 가능성이 높다”고 주장했다.

한 변호사는 “외환은행의 자기자본비율 조작 의혹이 사실로 드러나면, 매매계약 취소 여부와 관련해 법원의 판단을 받아봐야 할 것 같다”며 “당시 주주였던 코메르츠뱅크나 수출입은행 쪽에서 ‘비아이에스(BIS) 비율 착오로 잘못 팔았다’며 주식반환청구를 할 수 있을 것”이라고 말했다. 이 변호사는 “매매계약 취소를 청구하려면 ‘착오’를 알게 된 때로부터 1년, 계약이 이뤄진 때로부터 3년이 시한”이라며 “최근 알았다는 점을 고려하면, 3년 기준이 적용되는 오는 7월 안에 청구를 해야한다”고 덧붙였다.

매수인이 대금지급기한까지 매각대금을 지급하지 않은 경우에 차순위매수신고인이 있으면 법원은 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정해야 합니다. 그러나 대금지급기한(매수인이 제공한 금전 외의 매수신청보증을 현금화하고 매각대금 충당에 모자라는 차액을 지급하도록 정한 기한을 말함)을 다시 정한 경우에는 그렇지 않습니다(「민사집행법」 제137조제1항).

매수인이 대금지급기한 또는 다시 정한 대금지급기한까지 대금을 전부 지급하지 않았고, 차순위매수신고인이 없는 경우에는 법원이 직권으로 부동산의 재매각을 명해야 합니다. 재매각 절차에서는 종전에 정한 최저매각가격과 그 밖의 매각조건이 그대로 적용됩니다(「민사집행법」 제138조제1항 및 제2항)

매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금과 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 지연이자(연 12%) 및 절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소됩니다. 한편, 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받고도 대금지급기한까지 매각대금을 지급하지 않으면 최고가매수신고인과 차순위매수신고인 중 위 금액을 먼저 지급한 매수인이 경매 물건의 소유권을 취득하게 됩니다(「민사집행법」 제138조제3항 및 「민사집행규칙」 제75조).

전의 매수인도 재매각 절차에 참여할 수 있나요?

재매각 절차는 대금지급기한까지 매수인이 대금을 지급하지 않아 실시되는 절차이므로 전의 매각절차에서 매수인으로 결정된 사람은 재매각 절차에 참여할 수 없습니다(「민사집행법」 제138조제4항).

전의 매수인은 재매각 재매각법 절차에 참여할 수 없는 외에도 매수신청보증의 반환을 요구할 수 없습니다(「민사집행법」 제138조제4항). 다만, 재매각 절차가 취소되거나 경매신청이 취하된 경우에는 매수신청보증을 반환받을 수 있습니다.

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하갑용(리빙경매 대표)

부동산매매계약을 하고 잔금을 치르지 않으면 계약금을 돌려받기 어렵다.

이는 법원 경매에서도 마찬가지다.

그런데도 상당수의 최고가매수신고인(낙찰자)들은 입찰보증금을 되돌려 받지 못하는 손해를 감수하면서 기위(旣爲) 낙찰 받은 부동산의 매각대금(낙찰잔금)을 납부하지 않는데, 그 이유는 무엇일까.

그 첫째 이유는 경매 물건의 현황 및 권리 조사를 위해 현장을 방문해보니 입지조건(立地條件)과 임대수익 및 기대수익성(期待收益性)을 두루 갖추었고, 많은 사람들이 조사차 다녀갔다는 주변사람들의 전언(傳言)이 있었으며, 입찰 당일 열기로 들뜬 입찰법정의 분위기에 욕심이 앞서 너무 높은 가격을 제시했기 때문이다.

여러 명의 입찰자를 물리치고 낙찰을 받고 보니 차순위(次順位)입찰자와의 가격 격차가 재매각법 매우 컸거나, 혼자만 입찰하여 낙찰을 받았는데 최저매각가격보다 너무 높은 가격을 제시(提示)한 것을 알게 되면 낙찰의 기쁨은커녕 후회와 함께 잔금납부를 망설이게 된다.

둘째는 금융권으로부터 대출이 불가하거나, 생각했던 것보다 금액이 적어 제때에 매각(낙찰)잔금을 마련하지 못했기 때문이다.

IMF와 미국발 금융위기 때 쓰러진 많은 기업 및 개인이 담보한 부동산을 경매한 결과 대다수의 금융기관이 큰 손실을 입었고, 최근 3~4년 동안 이어진 아파트가격 폭락 등 전반적인 부동산시장의 침체로 인하여 은행의 대출영업기조가 보수화됨에 따라 낙찰(매각)잔금대출 금액이 많이 줄어들었다.

더욱이 작금은 그동안 비교적 대출이 수월하던 여타금융권도 대출한도를 상당히 줄였으며, 부산저축은행 사태 이후로는 하자있는 부동산에 대한 대출은 거의 불가능하다고 생각해야한다.

셋째는 소유권이전 후에도 등기부상에서 지워지지 않고 매수인에게 인수되는 권리 및 재매각법 유치권 등 여타 하자를 미처 인지(認知)하지 못했기 때문이다.

또 법정지상권 성립여부에 대한 권리분석이 소홀했거나, 매각대금으로 소유자의 근로자에 대한 3개월분 임금 및 3년분 퇴직금과 당해세 등 일부 세금은 말소대상인 등기부상 권리자와 대항력 있는 임차인보다 우선하여 배당한다는 것을 간과하여 임차인의 재매각법 미배당보증금 전액을 떠안는 경우도 있다. 법원경매의 경험이 적어 내공이 깊지 않은 장삼이사(張三李四)들은 등기부와 임차인의 권리마저 제대로 파악하지 못한 상태에서 입찰에 참가하기 때문에 당해부동산(當該不動産)에 숨겨져 있는(발견하기 어려운) 권리를 미처 발견하지 못할뿐더러, 배당실무에 대한 지식도 짧아 이를 간과(看過)하기 쉽다.

하지만 매각(낙찰) 후 잔금을 납부하지 않아 재매각절차를 진행하는 물건 중에는 가끔 보석이 숨어있다.

보석을 내 것으로 만들려면 남보다 눈이 밝아야 함은 물론 그 부동산을 점유하고 있는 점유자 및 임차인의 점유권원과 대항력, 매수인에게 인수되는 등기부 상 권리, 유치권 및 법정지상권 성립여부에 대한 정확한 판단, 건축법상 불법건축물 및 토지 원상복구 명령 확인 등 각종 법률로 정해놓은 규정을 제대로 판단·분석할 수 있어야 한다.

경매는 민사집행법에 따라 진행하지만 과정과 결과에서는 주택 및 상가건물임대차보호법, 민법, 상법 등 온갖 법률에 구속될 재매각법 여지가 있고, 법률적 하자를 파악·치유할 능력이 없다면 승자의 재앙(winner's curse)은 피할 수 없을 것 것이다.

재매각(재경매) 물건은 재매각 3일 전까지만 매각잔금을 납부하면 낙찰이 유효하기 때문에 '설마 잔금을 납부하겠지'라고 생각하거나, 자신이 발견하지 못하는 큰 문제가 있다고 판단한 재매각법 나머지 지레 겁을 먹고 입찰을 포기하기 쉽다.

그러나 재매각 물건은 경쟁률과 낙찰가격이 상당히 낮아질 가능성이 있어 경매를 업으로 하는 사람들이 선호하고 적극 공략하는 물건의 범주에 속한다.재매각법

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※ 상기 예정가격은 2개의 감정평가법인의 평가액을 산술평균한 금액으로 부가가치세가 포함되어 있지 않으며 낙찰자는 토지를 제외한 건물 등에 대하여 부가가치세법에 의한 부가가치세를 추가로 부담하여야 합니다. 따라서 반드시 입찰금액은 부가가치세 제외 금액으로 투찰하여 주시길 바랍니다.
※ 현재 사옥 내 일부를 임대 중이며, 기타 자세한 사항은 16. 임대차계약 및 관리용역계약의 승계를 참고하시길 바랍니다.

2. 입찰방법 : 일반경쟁입찰 재매각법 / 전자입찰 / 최고가낙찰제
가. 본 입찰은 일반경쟁입찰이며, 한국자산관리공사 전자자산처분시스템(이하 “온비드”라 함.http://www.onbid.co.kr)을 이용한 전자입찰 방식으로만 진행되며 우편, 방문입찰은 허용되지 않습니다.
나. 매각재산은 토지, 건물, 기계이며 일괄매각방식으로 진행합니다.

입찰서 제출 개찰일시 개찰장소 계약기한
개시일시 마감일시
2016. 4.4(월)
14:00
2016. 4.11(월)
14:00
2016. 4.12(화)
10:00
한국방송광고진흥공사
입찰담당관 PC
낙찰일로부터 10일 이내

※ 재매각법 온비드시스템 장애로 인하여 예정된 입찰집행이 어려운 경우 입찰집행관은 입찰을 연기 또는 취소할 수 있으며, 입찰연기 또는 취소의 공고는 시스템 복구 후 온비드 홈페이지상의 (입찰공고 - 연기공고, 취소공고) 게재에 의할 수 있습니다.
※ 입찰이 연기된 경우 연기 이전에 정상적으로 입찰서 제출 및 입찰보증금이 납부된 입찰은 유효한 입찰로 봅니다.

4. 입찰 참가자격
가. 온비드 회원으로 가입하고, 공인인증기관에서 발급받은 인증서로 온비드에 등록을 필한 자

■ 대리입찰
개인의 경우 대리인 재매각법 입찰은 허용되지 않습니다. 다만, 법인의 경우에는 온비드 회원으로 가입 시 대표회원으로 지정된 자가 법인을 대리하여 입찰에 참여하여야 합니다.

나. 한국자산관리공사 전자자산처분시스템 (최고가)입찰참가자 준수규칙 제4조(입찰참가자 자격제한)의 사유에 해당되지 않는 자
다. 입찰공고일 기준 공기업·준정부기관 계약사무규칙 제15조 및 국가계약법 시행령 제76조에 의한 부정당업자가 아닌 자

[FETV=김현호 기자] 쌍용자동차가 에디슨모터스의 특별항고에 대해 인용 가능성이 없다고 밝히며 예정대로 재매각 절차에 나서겠다고 밝혔다.

쌍용차는 6일, ‘에디슨모터스 컨소시엄의 특별항고에 대한 입장’을 밝히며 서울회생법원의 배제 결정은 특별항고의 대상이 될 수 없고 인용될 여지도 없다고 주장했다. 쌍용차에 따르면 회생법원의 회생계획안 배제 결정에 대해서는 불복할 수 없다는 것은 채무자 회생법에 규정돼 있다. 특별항고의 경우 민사소송법 제449조에 근거한 것으로 재판이 헌법이나 법률에 위반될 경우에만 제기할 수 있다.

서울회생법원은 지난 3월29일, 에디슨모터스와의 투자계약을 바탕으로 작성 제출한 회생계획안을 관계인 집회의 심리 및 결의에 부치지 않는다는 결정(회생계획안 배제 결정)을 내렸다. 하지만 에디슨 측은 지난 4월4일 대법원에 특별항고를 제기하고 재매각 절차 중지, 회생절차 폐지 및 청산을 주장했다.

쌍용차는 “그런데 회생계획안 배제 결정은 채무자회생 및 파산에 관한 법률 제231조에 따른 것으로 에디슨모터스가 투자계약에서 정한 기일 내에 인수대금을 납입하지 않아 채무변제를 할 수 없게 된 상황에서 재매각법 내려진 결정으로 어떠한 헌법 위반이나 법률 위반 사항도 존재하지 않는다”고 밝혔다.

이와 함께 쌍용차는 특별항고는 집행정지의 효력이 없으며 재매각 추진은 계획대로 차질 없이 진행시키겠다고 밝혔다. 에디슨모터스는 특별항고나 계약해제 효력정지 등 가처분을 이유로 재매각을 추진할 수 없다고 주장했지만 쌍용차는 이를 법리 왜곡이라고 규정했다.

쌍용차는 “회생계획안 제출기한이 2022년 5월1일로 연장된 것이 절차에 위반된다거나 회생계획안 가결기한이 2022년 7월1일까지라는 에디슨모터스의 주장은 채무자회생법에 반하는 일방적인 주장에 불과하다”고 밝혔다.

이어 “인수대금 잔금을 기한 내에 예치하는 것을 전제로 하여 작성·제출된 회생계획안이 에디슨모터스의 의무 미이행으로 인해 배제되었기 때문에 회생계획이 더 이상 존재하지 않으므로 에디슨모터스의 주장은 성립될 수 없다”고 강조했다.


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