매매 방식

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매매 방식

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    • 박조아 기자
    • 승인 2020.04.22 18:42
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      (사진=한국거래소)

      [서울파이낸스 박조아 기자] 한국거래소는 KODEX WTI원유선물(H) ETF의 매매체결방법을 접속매매에서 단일가 매매로 전환한다고 22일 매매 방식 밝혔다.

      이는 괴리율의 과도한 확대로부터 투자자를 보호하기 위한 조치다. 정규시장 종료시 실시간 순자산가치 기준으로 괴리율이 30%를 초과하고 인적·물적 제약 등으로 LP가 유동성공급호가를 원활하게 제출할 수 없는 경우 단일가매매 대상으로 지정된다.

      3매매거래일 연속으로 괴리율이 15%미만인 경우 단일가매매 대상에서 해제될 수 있다.

      한국거래소는 "해당 종목을 포함해 괴리율이 5매매거래일 연속 30%를 초과하는 종목은 다음 매매거래일에 1일간 매매거래가 정지된다"며 "또한 1일 매매거래 정지 후 재개일에도 30% 이내로 괴리율이 안정화되지 않을 경우 괴리율 정상화가 가능하다고 거래소가 판단하는 때까지 매매거래정지 기간을 연장한다"고 설명했다.

      치킨요정의 경제공부방

      주식을 하면서 기관들의 공매도에 개미들이 피를 본다는 이야기를 많이 듣게 됩니다. 도대체 공매도가 무슨 매매방식이길래 개미들이 피해를 본다고 얘기를 할까요? 오늘은 이 공매도에 대해 간략하게 설명드리겠습니다.

      1. 공매도란?

      공매도의 공은 空(빌 공) 입니다. 즉 비어있는 매도 라는 뜻인데요, 쉽게 설명하면 주식을 보유하지 않은 상태에서 매도하는 행위를 말합니다. 내가 보유하지 않은 특정 주식의 가격이 하락할 것이라고 예측이 되면, 그 주식을 가상으로 매도한 뒤, 주가가 떨어졌을 때 매수를 함으로써 주식을 채워넣는 것을 의미합니다.

      아래 그림에서처럼 공매도를 하게 되면, 주식 보유량이 -가 된다고 상상하시면 됩니다. 공매도를 했으므로, 언젠가는 다시 매수를 해서 보유량을 원점인 0으로 돌려야하는데, 이 때 주식 가격이 떨어진 상태라면, 공매도를 통해 매매차익을 올릴 수 있는 원리죠. 만약 공매도를 하고, 재매수를 하는 시점의 가격이 더 올라갔다면 반대로 손해를 보는 구조입니다.

      2. 개미투자자는 공매도를 할 수 없다?

      우리나라는 법적으로 개인투자자는 공매도를 할 수 없습니다. 아직까지는 외국인과 기관만이 공매도를 할 수 있습니다. 이로 인해 무분별한 기관의 공매도로 개인투자자들이 피해를 본다는 이야기가 들리는 것이지요. 물론, 공매도를 하는 기관도 주가상승으로 인해 손해를 볼 수도 있습니다만, 그것은 공매도를 하냐 안하냐 선택의 문제이지 개인이 공매도를 못하는 것과는 다른 경우입니다.

      공매도의 폐해를 줄이기 위해 코스닥 공매도 금지 법안 등 공매도 관련법들을 발의하였지만 국회통과는 되지 않은 상황입니다. 그렇다면 정녕 개인들은 공매도를 할 수 없을까요?

      3. 개미투자자도 대주거래와 인버스 ETF를 통해 공매도를 할 수 있다.

      개인들도 사실 공매도를 할 수는 있습니다. 다만 그 종목이 한정적이라는 차이가 있습니다.

      기관과 외인이 공매도를 통해 거래를 한다면, 개인들은 '대주거래'라는 거래방식으로 공매도와 동일하게 거래가 가능합니다. 다만 공매도와 대주거래는 다음과 같은 차이가 있습니다.

      ◇ 공매도 : 기관과 외인이 거래주체. 증권예탁원, 연기금 등 기관에서 빌려 공매도를 함.

      ◇ 대주거래 : 개인이 거래주체, 증권사에서 빌려서 공매도를 함.(HTS에서 대주거래로 거래가 가능) 종목이 한정적임.

      대주거래는 개인이 증권사가 보유한 주식을 빌려서 공매도를 하는 방식이므로, 증권사가 해당 주식을 가지고 있지 않다면 대주거래가 불가능합니다. 보유물량이 동나더라도 대주거래가 불가능하겠죠?

      그리고 대주거래는 주식을 빌려서 매도하는 것이므로, 다시 매수해서 갚는 기간까지의 이자(수수료)를 내야 한다는 단점이 존재합니다. 매매차익을 내기 위해서는 이자보다는 더 높은 가격에 주식을 다시 사야겠죠?

      대주거래 이외에도 간접적인 공매도 방식이 하나 더 있습니다. 바로 인버스 ETF를 구입하는 것입니다. 인버스 ETF는 주가가 떨어지면 반대로 ETF 가격이 상승하는 수익구조를 가지고 있기 때문이죠. 대표적으로 코스피 인버스, 코스닥 인버스 상품들이 있습니다.

      오늘은 공매도에 대해 알아보았는데요, 공매도는 외인과 기관이 매매하는 방식이며, 개인은 대주거래라는 이름으로 공매도를 할 수 있다는 사실을 알았습니다. 하지만 대주거래도 일반 주식 매매와 마찬가지로 손실을 가져올 수 있다는 점. 꼭 명심하시고 투자는 항상 신중하게 하시기 바랍니다.

      매매 방식

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        • 유영광 기자
        • 승인 2013.06.13 18:22
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          ▲ 한국거래소는 13일 코넥스시장 개설 관련 코스닥시장의 업무규정·상장규정·공시규정 시행 안을 개정했다고 발표했다. 개정안에는 코넥스 시장의 매매방법·신규상장종목의 시초가 결정방법·경매매제도 방식 등이 포함됐다. 시행일은 오는 7월 1일부터 시행된다. (사진출처: 한국거래소)

          오는 7월 출범하는 코넥스시장은 30분 주기 단일가 경쟁매매 방식의 적용을 받을 전망이다.

          한국거래소는 13일 코넥스시장 개설 관련 코스닥시장의 업무규정·상장규정·공시규정 시행 안을 개정한다고 밝혔다.

          이번 개정안에는 코넥스 시장의 매매방법·신규상장종목의 시초가 결정방법·경매매제도 방식 등이 포함됐다.

          개정안에 따르면 코넥스시장은 30분 주기로 단일가 경쟁매매 적용을 받게 된다. 코넥스 시장은 장기투자성향을 가진 투자자들이 대부분이어서 거래가 활발하지 않고, 특히 초기 시장형성 단계에는 거래 부진이 예상되고 있다.

          코넥스의 매매수량 단위는 100주 단위(시간외 매매, 대량매매는 1주단위 가능), 매매수량은 1억원 이상으로 했다.

          예탁금도 3억 원 이상으로 정하되 현금 외 대용증권도 가능토록 했다. 전문투자자 및 벤처기업창업 지원법 등에 따른 투자회사·조합은 기본예탁금이 면제된다.


          ▲ 코넥스시장은 주식의 평가가격 산정 방식을 다양화 시켰다

          개정안은 주식의 평가가격 산정 방식을 다양화 시켰다.

          공모의 경우 상장신청일 이전 6개월 내 또는 상장신청 이후 공모가 있는 경우 공모가격을 평가가격으로 정하도록 했다.

          사모의 경우에는 상장신청일 이전 6개월 내 또는 상장신청 이후 사모대상이 50인(코넥스 참여자 포함) 이상인 경우 발행주식수 가중평균가격을 평가가격으로 정하게 된다. 거래소는 향후 50인 이상의 사모에 의해 코넥스시장에 진입하는 기업이 다수 있을 것으로 예상했다.

          호가의 범위도 정했다. 일반적인 공모 및 50인 이상 사모·기관투자자 대상 발행인 경우 호가를 평가가격의 90~200% 이내로 한정했다.

          이어 평가가격을 주당순자산가치로 산정하거나 거래소가 정하는 경우에는 호가 범위를 일반 방식의 2배(90~400%)로 확대했다.

          개정안에는 이 기준에 불성실공시(2년간 벌점 15점), 회생절차개시 신청, 상장서류의 허위기재·누락, 횡령·배임 등이 포함됐는데 거래소는 이를 종합적으로 심사할 계획이다.

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          주택 매매의 새 트렌드 ‘가상 인테리어’

          디지털 기술 활용해 원하는 대로 꾸며
          맞춤형 가구 배치와 다양한 장식 가능
          셀러·바이어 모두에게 경비와 시간 절약

          모기지 이자율 급등으로 ‘바이어 마켓’이 형성됐다. 주택 소유주가 집을 내놓는 순간 팔리던 호시절은 당분간 어려울 전망이다. 집을 팔기로 마음먹었다면 최대한 ‘눈길’을 끌어야 한다. 어떻게 하면 예비 주택 소유주를 끌어당길 수 있을까.

          전통방식 순서는 이렇다. 부동산 에이전트를 고용한다. → 집수리에 나선다. → 오픈 하우스를 위해 각종 가구도 잠시 임대한다. → 바이어를 찾은 뒤 계약을 체결한다. → 빌린 각종 가구를 반환한다.

          2022년 시대가 변해간다. 시야를 좀 더 넓히면 기존에 들인 발품의 수고로움과 비용을 크게 줄일 수 있다. ‘가상 인테리어(Virtual Staging)’가 그 주인공.

          가상 인테리어는 고화질 사진과 매매 방식 컴퓨터 그래픽 기술 등을 활용한다. 가장 큰 장점은 매물로 내놓을 주택을 마음껏 꾸밀 수 있다. 완성된 가상 인테리어를 보면 진짜 가구를 배치한 것처럼 구분이 안 된다. 낑낑대며 낡은 가구를 옮기고 비싼 돈 들여 전시용 가구를 들이지 않아도 된다.

          특히 바이어가 집의 구조와 형태에 관심을 갖지 않으면 그다음 순서 진행은 물 건너간다. 가상 인테리어는 매물로 내놓을 집 구조에 맞게 다양한 가구와 액자, 심지어 페인트 색과 바닥까지 맞춤형 디자인이 가능하다. 부동산 전문매체 리얼터매거진은 가상 인테리어가 전통적인 주택 매물 소개 방식을 바꾸고 있다고 전했다.

          ◆기존 주택전시 여전히 강세

          우선 리얼터매거진은 기존 인테리어 절차와 주택 매물 전시 방식은 소비자 또는 바이어에게 확실한 시각적 효과를 준다고 강조했다. 셀러가 소파, 침대, 액자, 카펫, 진열장, 각종 화분까지 일일이 신경 쓴 만큼 주택시장에서 바이어 눈길도 끈다. 투자하는 만큼 효과를 내는 셈이다.

          실제 전국부동산중개인협회(NAR)가 발표한 2019년 주택시장 인테리어 전시와 판매 통계를 보면 텅 빈 집을 내놓을 때보다 열심히 꾸며놓은 집이 1~5%나 더 비싼 값을 받는 것으로 나타났다. 다만 실물을 대여하고 설치하고 옮기는 과정에서 시간과 비용이 너무 많이 든다. 뉴욕시를 기준으로 할 때 매물로 내놓은 집을 한 번 꾸미려면 평균 2만 달러가 드는 것으로 조사됐다. 그렇다고 바이어의 취향에 맞을 것이란 보장도 없다. 또한 바이어 입장에서도 사실 손해다. 매물로 나온 집의 인테리어가 맘에 들어 주택 매매계약을 체결하면, 결과적으로 해당 비용까지 포함된 집값을 줄 때가 많다.

          ◆가상 인테리어 급부상

          주택 바이어와 셀러의 수요를 동시에 만족시킬 수단과 기술로 가상 인테리어 수요는 늘고 있다. 가상 인테리어는 디지털 기술을 활용해 집 거실, 침실, 현관, 창틀, 페인트 벽화까지 원하는 대로 꾸밀 수 있다.

          주택 셀러의 경우 집의 골격과 구조를 그대로 살린 채 셀러의 취향에 맞게 다양한 모습의 집 내부를 매매 방식 홍보할 수 있다. 셀러 역시 매물로 나온 집을 본 뒤 자신이 원하는 인테리어를 다양하게 시도해 볼 수 있다. 리얼터매거진은 바이어와 셀러 모두 매물로 나온 주택을 놓고 맞춤형 가구 배치 및 인테리어 시도가 가능하다고 추천한다.

          여기에 가상 인테리어 완성본은 ‘현실과 차이가 없다’는 강점을 내보인다. 최첨단 디지털 기술 매매 방식 발달로 진짜 가구와 소품을 집에 들여놓은 것 같은 효과를 얻을 수 있다. 한 번 실수로 다른 소품이나 가구를 바꿔야 하는 번거로움 자체가 사라지는 셈이다.

          가상 인테리어는 최근 주택 실수요자로 떠오른 밀레니엄 세대와 궁합도 잘 맞는다. 이들은 이전 세대와 달리 주택 매물을 찾을 때 직접 방문하는 대신 ‘온라인 매물’부터 검색한다. 온라인으로 매물을 둘러본 뒤 마음에 드는 집을 결정한다. 가상 인테리어는 이런 밀레니엄 바이어에게 집을 홍보할 수 있는 최적의 수단으로 자리 잡고 매매 방식 있다.

          또한 코로나19팬데믹 영향으로 오픈하우스 방문객이 크게 줄었다. 오픈하우스에 들어갈 비용을 가상 인테리어에 투자하면 더 넓은 지역에서 다양한 잠재 바이어를 모을 수 있다.

          ◆업계도 다양한 서비스 제공

          이처럼 가상 인테리어가 부동산 시장의 새로운 트렌드로 자리 잡으면서 관련 서비스도 많아졌다. 가상 인테리어 서비스 제공 업체는 최고급 가구 제조사의 이미지를 활용해 ‘시대별, 가구 브랜드별’ 서비스도 제공한다.

          예를 들어 주택 바이어나 셀러가 특정 시기의 디자인 양식과 최고급 가구 허먼 밀러 제품을 원한다고 하자. 관련 업체는 미리 준비한 디지털 이미지로 바로 집을 꾸며준다. 벽지와 바닥을 바꾸고 싶을 때도 클릭 한 번으로 가능하다. 여러 시도를 해봤지만 마음에 매매 방식 들지 않는다면? 클릭 한 번으로 새로 시작하면 된다.

          가상 인테리어의 가장 큰 장점 중 하나는 ‘비용’이다. 주택 바이어와 셀러가 인테리어 시 실물 가구 등을 대여 또는 사는 것과 비교해 훨씬 싸다.

          가상 인테리어 서비스를 제공하는 ''배리온 디자인(Barion Design)''에 따르면 디지털 기술로 방 하나를 꾸미는 비용은 49~399달러(사진촬영 포함), 가구 배치는 이미지당 20~90달러면 가능하다. 또한 가상 인테리어는 의뢰한 뒤 24~72 시간 안에 완성본까지 받아볼 수 있다.

          공개 경매 이외 각 국가의 보편적인 주택 매매 방법은

          종합(매매방법 1).jpg

          주요 도시에서 주중 또는 주말에 진행되는 경매는 호주의 주택거래 방식 중 하나이다. 하지만 다른 국가에서는 경매를 통해 주택을 거래하는 방식은 흔치 않으며, 당사자간 협상을 통해 이루어지는 것이 가장 보편적이다.

          호주의 경매 방식 드물어. 주택거래의 관건은 중개인의 협상 능력

          매주 토요일, 주요 도시의 각 지역(suburb)에는 사람들이 운집해 있는 주택을 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 주택 경매가 이루어지는 현장이다.

          호주와 같이 매물로 나온 주택을 공개해 예비 구매자들로 하여금 세심하게 살펴볼 수 있도록 있도록 하며 이를 공개적으로 경매하는 매매 방식은 전 세계에서 많이 활용하는 거래방법이 아니다.

          하지만 시드니를 비롯해 멜번 등 대도시에서 매 주말 진행되는 주택 경매는 호주의 오랜 거래 방식이며 신뢰할 수 있는 판매 방법으로 자리잡아 왔다. 다만 코로나 바이러스 사태는 많은 사람들이 매매 방식 한 자리에 모이는 것을 허용하지 않았고, 이 때문에 현재 매물을 공개하는 오픈하우스는 물론 공개 경매도 금지된 상황이다.

          물론 주택매매가 경매로만 이루어지는 것은 아니다. 당사자간 직접 거래(private treaty)를 하는 것은 가장 대중적인 거래 방식의 하나이다. 호주의 주말 경매와 같이 다른 국가에서 오랜 기간 이어져 오면서 자리매김한 다른 매매 방식은 어떤 것이 있는지 알아본다.

          ▲ 뉴질랜드= 뉴질랜드는 광고된 가격, 기한 내 매매(sale by deadline), 협상 등 세 가지 방법 중 하나로 주택을 거래하는 경향이 있다.

          주택가격 협상은 2008년에서 2017년 사이 뉴질랜드의 부동산 시장 호황기에 가열된 바 있다. 특히 오클랜드(Auckland)는 이 시기, 중간 주택가격이 100만 달러를 넘어섰다. 영국 기반의 부동산 컨설팅 사인 ‘나이트프랭크’(Knight Frank)는 전 세계 도시 가운데 오클랜드를 최고 부동산 호황 도시 중 하나로 평가하기도 했다.

          뉴질랜드의 주택가격은 2008년에서 2017년 사이 두 배로 상승했다. 하지만 2018년, 외국인 주택구매 금지가 시행된 이후 하락세를 보인 가운데 호주와 같은 낮은 기준금리가 주택가격의 급격한 하락을 완화시키고 있다.

          그리고 뉴질랜드는 온라인 경매를 실시하기 시작했다. ‘코로나 바이러스’로 인해 브리즈번(Brisbane)에서 자가 격리 중이던 ‘Ray White New Zealand’의 최고경영자 개빈 크로프트(Gavin Croft) CEO는 시드니 소재 IT 기업의 지원을 받아 이달 첫 주, 오클랜드의 한 주택을 온라인 경매로 거래를 성사시켰다.

          ‘Ray White’ 사는 2016년 뉴질랜드에서 첫 부동산 온라인 경매를 실시, 주택 거래에 새 지평을 열었으며, 이후 지난 5년간 호주를 기반으로 이를 운영해 왔다.

          지난 1902년 설립된 패밀리 비즈니스로 현재 4대를 이어오는 이 회사의 화이트(White) 대표는 “온라인 경매가 전국의 예비 구매자와 공급자(vendor) 사이의 거래를 가능하게 했다”고 말했다. 예를 들어 시드니 또는 멜번에 거주하는 주택 소유자 또는 부동산을 구매하려는 이들을 골드 코스트의 부동산 현장까지 직접 오게 매매 방식 매매 방식 하지 않고 온라인으로 편리하게 거래할 수 있도록 한다는 것이다.

          종합(매매방법 2).jpg

          뉴질랜드에서 주택가격이 가장 높은 오클랜드(Auckland)는 호주에 비해 온라인 경매가 일찍 시작됐다. 사진은 오클랜드 매매 방식 매매 방식 도심 인근의 주택가.

          ▲ 홍콩= 홍콩 부동산 시장은 2003년 사스(SARS) 바이러스 발생으로 상당한 타격을 입었다. 이후 회복세는 매우 더디게 이루어졌지만 지난해 홍콩 주택가격은 전 세계에서 가장 높은 가격을 기록했다.

          멜번(Melbourne) 기반의 부동산 회사 ‘Kay & Burton’의 로스 사바스(Ross Savas) 대표에 따르면 싱가포르, 뉴욕, 런던과 마찬가지로 리조트 스타일의 아파트인 콘도미니엄 시장이 우세한 홍콩 또한 호주식 협상 방식으로 거래가 이루어진다.

          ‘Kay & Burton’은 고가의 주택을 개인 판매 방식으로 진행하는 부동산 중개회사로, 하버드대학교에서 협상 과정을 이수한 사바스 대표는 고가 주택의 특성상 이 방식이 더 적합하다고 말했다.

          그는 “홍콩이나 뉴욕의 콘도미니엄 시장은 구매자와의 사전 약속과 협상에 좌우된다”면서 “우리가 다루는 주택은 흔치 않은 매물로, 판매업자에 대한 충분한 대가가 있기에 어떻게 협상을 진행하고 성사시키는가가 중요한 문제”라고 덧붙였다.

          홍콩 기반의 부동산 회사인 ‘Juwai IQI’의 게오르그 츠미엘(Georg Chmiel) 회장은 “홍콩 정부는 미개발 토지의 경우 경매를 통해 부동산 개발회사에 판매하지만 개인 주택 매매 방식 거래에서는 경매를 하지 않는다”고 설명했다.

          그에 따르면 일반 주택은 호주처럼 부동산 중개회사에 매물로 등록하며 중개인은 구매자들과 가격 협상을 진행해 거래를 성사시킨다.

          온라인은 예비 구매자들이 매물을 조사할 때 가장 먼저 찾는 곳으로, 거의 모든 예비 구매자들이 온라인에 게시된 매물을 확인한다. 홍콩 투자자들 가운데는 호주 부동산에 관심을 보이는 이들이 많은 편으로, 이달 초 ‘Juwai IQI’ 사가 진행한 호주 부동산 온라인 세미나는 9만3천회 이상의 조회를 기록하기도 했다.

          츠미엘 회장은 “홍콩 부동산 가격은 매우 높으며 구매자는 종종 해외 또는 중국 본토에서 오기도 한다”며 “홍콩 부동산이 향후 지속적인 가격 상승을 보일 것이라는 기대감이 있어 공급자(vendor)는 절대 서둘러 매매하려 하지 않는다”고 덧붙였다.

          종합(매매방법 3).jpg

          홍콩 당국은 부동산 개발 부지의 경우 경매를 통해 개발회사에 매각하지만 주택은 부동산 중개회사에 매물로 등록을 하고, 중개인은 구매자들과 가격 협상을 진행해 거래를 성사시킨다.

          ▲ 스위스= 예비 구매자를 위한 오픈 하우스는 없으며 개인적으로 구매할 주택을 확인하는 기회를 제공한다. 고가의 저택을 전문으로 하는 ‘Christie’s International Real Estate’의 호주지역 영업 부문 최고 책임자인 도미닉 롱크로프트(Dominic Longcroft)씨는 스위스에서 7년간 일한 사람이다.

          그에 따르면 스위스의 주택 거래는 극히 개인적으로, 부동산 에이전트는 구매자와 공급자를 잘 알고 있는 경우가 많다. 거래는 협상을 통해 이루어지며 공증인이 거래의 중심이 되기도 한다.

          종합(매매방법 4).jpg

          스위스의 경우 매매 주택의 공개 오픈 하우스보다는 개인을 대상으로 한 인스펙션 기회를 제공하며, 중개인을 통한 협상 방식으로 매매가 이루어진다.

          ▲ 뉴욕= 맨해튼에서는 수요일 점심과 저녁 시간에 오픈 하우스를 실시한다. 롱크로프트씨는 “에이전트 입장에서는 곤란한 점이 있다”고 말한다. “한 매물에 대해 에이전트는 50회 또는 60회 이상 예비 구매자를 위해 인스펙션을 진행해야 한다”는 것이다. 특히 지난 2017년 중반 이후 뉴욕 주택시장이 포화 상태를 보였을 당시에는 주택 인스펙션을 중개인이 대신 하기도 했다.

          너무 많은 주택이 매물로 나와 있고 또 많은 주택을 인스펙션 하다 보면 예비 구매자가 쉽게 마음을 정하지 못하는 경우도 있다.

          이런 과정을 거쳐 공급자와 예비 구매자 사이에 가격협상이 이루어지면 수표가 전달된다. 롱크로프트씨는 “이 같은 고전적 거래 방식을 감안하면 호주의 주택매매 방식이 뉴욕이 비해 더 앞서 있는 셈”이라고 말했다.


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