거래량 지표

마지막 업데이트: 2022년 3월 23일 | 0개 댓글
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서울 시내 한 저층 주택 밀집 지역 전경. /사진제공=뉴시스

거래량으로 투자하라

주가와 거래량 분석으로 투자의 기술을 연마하라! 『거래량으로 투자하라』는 거래량 주가확인지표를 개발하여 찰스 다우상을 수상한 버프 도르마이어가 자신이 연구한 거래량 분석의 모든 것을 담은 책이다. 거래량을 통해 주가를 확인하고, 해석하고 선행하는 방식을 밝힌다. 저자는 수많은 전통적인 거래량 지표를 살펴보고 자신만의 획기적인 접근법들을 소개하며, 그 방법들을 어떻게 실제로 적용하는지를 정확하게 보여준다. 이 책은 거래량 분석을 구성하는 기본적인 개념들을 상세히 설명한다. 또한 오늘날 기술적 분석에서 이용되는 수많은 지표들과 거래량을 결합하여 거래량 이동평균, 거래량 오실레이터, 일중 거래량 매집 지표, 주가 범위와 거래량 지표, 틱 기반 거래량 지표, 거래량 주가확인지표 등 거래량을 분석하는 데 유용한 지표들을 제공해 보다 현명하고 효과적인 트레이딩을 하도록 돕는다.

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Часто встречающиеся слова и выражения

Об авторе (2013)

저자 버프 펠츠 도르마이어(Buff Pelz Dormeier)는 CMT(Chartered Market Technician)로 개인 자산가, 기관, 트러스트, 기부금의 민영 투자 포트폴리오를 운용하고 있다. 버프는 불확실한 시황에서도 고객의 특수한 투자 목적을 달성하고 또 능가하도록 고안된 고객 맞춤형 전략을 구축한다. 버프는 이를 위해 리스크를 의식하면서 부를 보존하고 늘릴 수 있도록 고안된 자신만의 최신 포트폴리오 운용 전략들을 활용한다. 증권업계에서 15년 넘게 종사해온 버프는 금융 자문, 애널리스트, 포트폴리오 매니저로 일했다. 수상 경력이 있는 업계의 혁신가인 버프는 거래량 가중 이동평균(VWMA, Volume-Weighted Moving Average), VW-MACD(Volume-Weighted MACD), 거래량 주가확인지표(VPCI, Volume Price Confirmation Indicator), VPCI 스토캐스틱, 반거래량 손실제한(AVSL, Anti-Volume Stop Loss), 추세추력지표(TTI, Trend Thrust Indicator), 시가총액 가중 거래량 지수(Capital Weighted Volume Indexes) 그리고 수많은 시가총액 가중 지표들과 거래량 토대 강도 지표들을 개발했다. 버프의 작업은 많은 사람들이 투자 관련 지식의 전거로 삼고 있다. 시장 지표들과 트레이딩 시스템을 개발한 버프의 작업은 《배런즈(Barron’s)》, 《스탁스 & 코모디티즈(Sotck’s & Commodities)》, 《SFO》, 《액티브 트레이더(Active Trader)》 등 잡지와 《IFTA & MTA 저널》에 출간되었다. CMT로서 버프는 기술적 분석 분야에서 신기원을 이룩한 연구 논문들 그리고 기존 기법들을 혁신적으로 활용한 연구 논문들을 인정받아 2006년 찰스 다우 상을 수상했다. 찰스 다우 상은 기술적 분석에서 가장 의미 깊은 상으로 손꼽힌다. 덧붙여 버프는 브라질 트레이더 엑스포, 트레이드스테이션(TradeStation) 세계 총회, 머니쇼 국제 트레이더 엑스포에서 특별 연사로 강연했다. 버프는 복수 전공으로 인디애나 주립 대학교를 졸업하였으며 재학 시절 육상 트랙과 크로스컨트리 대학 대표팀으로 참가했다. 지금도 육상을 즐겨하는 버프는 인디애나 주 마라톤 챔피언이었다. 현재 버프는 마켓 테크니션 협회 회원, 엠마누엘 커뮤니티 처치 신도이며 인터페이스 호스피텔리티 네트워크 오브 그레이터 포트 웨인의 이사로 재직하고 있다.

역자 신가을은 서울대학교 영어영문학과를 졸업하고 서울대학교 인문대학원 영문학 석사과정을 수료하였다. 현재 외국계기업 한국 지사에 근무 중이며 경제경영 분야의 국제적 감각으로 번역 프리랜서로도 활동하고 있다. 역서로는 알렉산더 엘더 박사의 《심리투자 법칙》, 토마스 K. 카 박사의 《추세매매 기법: 추세와 친구가 되라》, 존 볼린저의 《볼린저 밴드 투자기법》, 《슈퍼 트레이더》 등이 있다.

여의도 직장인 갈길레오 이야기

거래량 보조지표 VR (Volume Ratio) - 급등주 눌림목 매매타점 잡기

안녕하세요 주식하는 여의도 직장인 갈대리 입니다.

오늘은 거래량 보조지표 中 VR에 대해 포스팅을 다루도록 하겠습니다.

제가 유튜브에 눌림목 매매타점 잡는 영상으로 등재했던 보조지표 중 하나입니다.

유튜브 영상에는 등재했는데, 블로그에 포스팅을 하지 않은 것 같아 해당 내용을 등재합니다.

해당 영상을 시청하지 않으신 분들은 아래 영상을 통해 확인하시면 되실 듯 합니다 ^^

제 유튜브 구독자분들은 제가 반복적으로 언급했기 때문에 이미 마스터했을 것이라 생각되는데요,

유튜브 구독자 분들이 아니신 분들이라던지, 유튜브에서 완벽히 마스터하지 못하신 분들을 위해 포스팅해봅니다.

혹시 유튜브 구독을 신청하지 않으신 분들은 아래 링크를 통해 구독 부탁드립니다 ^^

거래량 보조지표 VR

VR은 거래량 비율이라고 하여 Volume Ratio 의 약자라고 보시면 됩니다.

거래량 보조지표중에 시중에 가장 잘 알려진 보조지표는 OBV일 것입니다.

하지만 거래량 보조지표 중에는 하나 더 있는데요. 그게 바로 VR 인데요, 저는 눌림목 매매를 할 때 OBV와 VR을 동시에 참고하며 매매타점을 잡고 있습니다.

거래량 보조지표 비교 (VR vs OBV)

OBV와 VR은 계산 방식에서 구분되어 진다고 볼 수 있습니다.

OBV는 주가가 상승한 날에 거래량을 더하고, 주가가 하락한 날에 거래량을 차감하면서,

누적의 값을 차트상에 표기하는 것을 의미합니다.

이런 이유때문에 시간이 경과할 수록 누적 거래량이 계속 한 Step 씩 올라가는 보조지표라고 이해하시면 될 듯 합니다.

하지만 VR은 일정 기간동안 주가가 상승한 날의 거래량과, 주가가 하락한 날의 거래량을 Ratio,

즉, 비율에 따라 계산한다고 이해하시면 될 듯 합니다.

계산 산식 : (주가 상승일 거래량 / 주가 하락일 거래량) * 100

상기 차트에서 VR 보조지표와 OBV 보조지표를 표기하였니다.

60분봉상의 차트를 봤을 때 VR은 거래량이 상승한 구간에서 그래프가 기울기를 높이면서 급증하는 반면,

OBV는 완만한 상승곡선을 그리며 우상향하는 것을 보실 수 있습니다.

VR 보조지표 활용방법

1) VR보조지표 추가

- 거래량 지표 키움증권의 HTS 에서 보조지표를 추가해 주세요

2) 입력 란에 VR로 입력하지 마시고 Volume Ratio 라고 입력합니다.

3) VR 보조지표 셋팅하기

- VR25를 더블클릭해서 VR수치와 기준선을 변경하도록 하겠습니다.

우선 보조지표 설정하는 구간에서 기간(Period) 를 25로 된 것을 20으로 변경해주세요.

기존에 있던 것을 그대로 사용하셔도 무방하나, 기간을 줄일 경우 VR의 수치가 좀 더 변동성을 갖고 Flexible 하게 움직인다고 보시면 됩니다.

- 라인설정란에 가셔서 침체구간 옆에 기준 값을 75 로 설정합니다. (이렇게 설정한 경우 저처럼 우물 표시가 나오죠)

- 이후 기준선 설정란에서 75 / 150 / 300을 추가합니다.

- 이렇게 셋팅하시면 기본적인 설정이 끝납니다. 이후 VR 보조지표의 활용 방법에 대해 알아보겠습니다.

VR보조지표 활용방법

VR은 위에서 알아본 것처럼 상승할 당시의 거래량과 하락 당시의 거래량의 보조지표라고 이해하면 됩니다.

즉, 양의 기운이 센 경우에는 분자가 올라가기 때문에 수치가 올라갈 것이구요,

반대로 음의 기운이 셀 경우에는 분모가 상승하기 때문에 VR의 수치가 하락하게 됩니다.

따라서 VR이 침체구간 (75% 이하) 에 해당하면 매수의 포지션을 취하고,

VR이 과열구간에 들어가게되면 매도의 포지션을 취하면서 정리한다고 보시면 됩니다.

VR 20의 과열권과 침체권을 표시해주는 자리입니다.

VR이 천정권까지 상승했을 때는 주가가 고점의 모습을 보여준 것을 알 수 있으며, VR이 침체권에 들어갔을 때는 눌림목의 구간에 해당됐던 것을 볼 수가 있죠.

위의 차트는 거래량을 동반하며 상승했던 유니온의 차트를 가져왔습니다.

보이는 것처럼 5월 4일 거래량을 동반한 상한가를 세우며 상승하였고 이후 5월 6일에는 26% 까지 상승하면서 2차상승을 하였으나 다음 날부턴 차례대로 음봉을 보여주며 거래량이 급감한 것을 보실 수 있습니다.

위 차트에 대해 일봉으로 나온 것을 30분 차트로 펼쳐서 확인하겠습니다.

30분봉상으로 보면 앞서서 셋팅했던 VR20 의 지표가 75% 언더로 빠지면서, 우물의 이미지를 보여준 것을 확인할 수 있습니다.

즉 5월 11일과 5월 13일 2번에 걸쳐서 VR이 눌림의 구간을 보여주죠.

VR보조지표는 이런식으로 매매에 응용하시면서 사용하시면 될 듯 한데요.

이 자리에서 좀 더 기교를 부려본다면,, 아래와 같이 OBV + VR을 혼용하여 쓰실 수 있을 것입니다.

이처럼 주가가 상승하는 상황에서 거래량이 급감하였지만, OBV는 크게 하락하지 않고 OBV가 살아있는 종목에서 선별을 하는 것이 수월합니다.

우리가 거래량을 거래량 지표 보는 이유는 무엇인가요?

차트는 인위적으로 세력들이 컨트롤 할 수 있지만, 거래량은 흔적이 남기 때문에 거래량에 대한 연구를 지속적으로 하는 것이겠죠. 주가가 급락하였음에도 불구하고, 거래량은 크게 터지지 않았고,

OBV까지 완만한 상태로 살아있다면?? 거기에 분봉 상으로 봤을 때 VR도 매수 타점까지 맞아 떨어진다면??

이런 종목들에 대해 선택하신 후 분봉을 확인하면서 디테일한 매매 타점을 잡아가면 됩니다.

위의 차트를 세로 막대로 나눴습니다.

1번구간 : 좌측에 큰 거래량이 있었기 때문에 VR이 왜곡되어 줄인 상태로 스샷을 했습니다. 보신 것처럼 VR

이런식으로 눌림을 주는 구간에서 OBV와 VR을 혼용하면서 눌림의 구간을 잡아나가면 됩니다.

앞서 알아본 것과 같이 75% 이하 구간은 "매수" 관점의 구간입니다. 그리고 OBV 또한 큰 변동 없이 우로 횡보하고 있는 흐름이죠.

1번구간에서 보여줬던 VR 들의 위치는 신기하게 쌍바닥의 모습을 보여주는 구간들입니다.

2번구간 : 주가가 급등하면서 OBV 와 VR도 함께 상승합니다. 만약 1번 구간에서 매수를 했다면 VR이 천정권(300%초과) 구간에 도달하므로 매도로 대응하면 되구요. 이후 주가는 다시 하락하며 VR 상으로 매수의 구간으로 넘어오게 됩니다. 총 3번의 저점 시그널을 보여주죠.

그리고 이후 상한가를 보여주며 다시 한 번 대시세를 보여줍니다.

거래량 보조지표 VR 포스팅을 마치며..

앞서서 알아본 것과 같이 VR은 거래량 지표 일정 기간 동안 주가가 상승일의 거래량을 하락일의 거래량과 비교하여 캔들의 시세를 보여줍니다.

OBV는 기준일을 보여주지 않고 누적 거래량을 보여주기 때문에 세력의 이탈이라던지 시간이 경과하면 잘 확인할 수가 없는 반면에 VR은 이러한 기간을 설정하고 단별량 적인 거래량 비율을 보여준다고 이해하면 되는데요.

매매방법은 앞서 언급한 것과 같이 OBV와 VR을 혼용하여 사용하는 것이 신뢰도가 높은 매매 자리를 선별할 수가 있습니다. 예컨데 주가가 상승하고 있는데 VR은 하락세를 보여주고 있다면 단기 눌림목이 나올 수 있으며,

주가가 급등한 이후 OBV는 큰 하락이 없는 상태에서 VR이 하락구간을 보여준 이후 침체구간까지 접어들었다면, 해당 구간은 단기 눌림목 구간일 가능성이 있습니다.

따라서 급등했던 구간에서 VR을 확인한 후 눌림목 구간에서 매수했을 때 승률이 괜찮게 나왔습니다.

아무쪼록 이번 포스팅은 여기서 마치도록 하겠습니다.

반드시 소액으로 연습을 한 이후 실전에 적용시키시길 바랍니다.

구독좋아요사랑 입니다.

함께보면 도움이 되는 포스팅

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안녕하세요, 여의도 갈길레오입니다. 직장생활을 하며 주식매매를 할 때, 더보기 나의 증권 MTS에 넣어둔 조건검색식에 포착된 종목이 나에게 푸시로 날라온다면, 얼마나 좋을까?? 라는 생각을 갖고있던 중 예전..

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"주식, 코인 다음은 집?". 미국 집 덜 짓고, 전세계 집값 하향세

″주식, 코인 다음 폭락은 부동산.″

도지코인 창업자 빌리 마커스가 지난 6월 자신의 트위터에 해당 문구가 적힌 '밈'(인터넷에서 유행하는 2차 창작물) 사진을 올렸다. 그러자 일론 머스크 테슬라 최고경영자(CEO)가 ″사실(True)″이라고 댓글을 달며 해당 트윗은 인터넷 상에서 화제가 됐다.

그냥 웃어넘겼던 그림이 현실이 되는 모습이다. 코로나19 이후 경기 부양을 위한 각국의 저금리 정책과 넘쳐나는 유동성으로 달아올랐던 세계 부동산 시장이 싸늘하게 식어가고 있다. 덩치가 큰 데다 부채 규모도 만만치 않은 부동산 시장의 냉각은 다른 자산보다 실물경제에 더 큰 충격을 줄 수 있다고 우려한다.

도지코인 창업자 빌리 마커스가 지난 6월 자신의 트위터에 올린 ″다음 폭락을 부동산″을 상징하는 밈(meme) 사진. 일론 머스크가 ″사실이다(True)″라고 댓글을 달며 화제가 됐다.

경기 침체 공포 속 부동산 시장도 움츠러드는 모습이다. 6월 미국의 신규 주택 착공이 9개월 만에 가장 적은 수준으로 떨어졌다. 19일(현지시간) 미국 상무부에 따르면 6월 주택 착공 건수는 전달보다 2% 줄어든 156만건으로 나타났다. 블룸버그가 집계한 전문가 전망치(158만건)도 밑돌았다. 신규 주택 허가 건수(169만건)는 전달보다 0.6% 감소했다. 지난해 9월 이후 가장 적다.

그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

주택 착공과 신규 주택 허가 건수는 향후 주택 공급을 보여주는 지표다. 미래에 수요가 줄어들 것으로 보고 건설업자가 허가를 덜 받고 덜 짓는다는 의미다. 블룸버그는 “미국의 주택 수요가 감소하고 있음을 잘 보여준다”고 보도했다.

반면 미국의 집값은 오름세다. 미국 부동산중개인협회에 따르면 지난 5월 기존 주택 중위 가격은 40만7600달러(약 5억3498만원)로, 전달(39만1200달러·5억1345만원)을 뛰어넘어 사상 최고치를 기록했다.

김학균 신영증권 리서치센터장은 “부동산의 경우 사용가치가 있기 때문에 투기 수요가 아니라면 집값이 내려갈 때 팔기보다는 들어가서 살 수 있기 때문에 부동산 가격이 자산 중 가장 마지막에 떨어지는 것”이라며 “미국의 경우 (부동산) 거래량 지표나 가격 지표에서는 유의미한 감소세가 보이지 않지만, 미래를 예측하는 공급 지표에서 빨간불이 켜진 것”이라고 해석했다.

그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

빠르게 얼어붙는 미국 내 부동산 심리는 전미주택건설업협회(NAHB)가 발표하는 주택시장지수에서도 드러난다. 7월 주택시장지수가 전달보다 12포인트 낮은 55로 집계됐다. 이런 하락 폭은 팬데믹 직후였던 2020년 4월을 제외하고 조사가 시작된 37여년 만에 최대다.

기준점(50)을 상회한 것은 여전히 확장 국면을 뜻하지만, 미국에서 모기지 금리가 상승하기 시작한 지난 3월 이후 해당 지수가 무려 24포인트 하락한 만큼 부동산 시장의 냉각 속도가 가파른 셈이다. 김상훈 하나금융투자증권 연구원은 "주택시장지수 중 향후 6개월 미래 판매 기대지수가 전달보다 11포인트 하락했는데, 주택경기의 추가 둔화를 시사한다"고 설명했다.

급격한 주택 수요 둔화는 미국의 ‘수퍼 긴축’으로 급등하는 모기지 금리 때문이다. 미국의 30년 고정 모기지 금리 평균은 현재 연 6%에 육박해 올 초 거래량 지표 대비 두 배 가까이 치솟았다. 김상훈 연구원은 "추가 금리 인상 여지가 많이 남아있는 만큼 주택 경기에 미칠 추가 영향력도 고려해야 한다"고 말했다.

부동산 시장의 위축은 미국만의 현상이 거래량 지표 거래량 지표 아니다. 전 세계 중앙은행이 긴축의 대열에 합류한 영향이다. 18일(현지시간) 월스트리트저널(WSJ) 역시 “세계 부동산 붐이 꺼지고 있다”며 "그동안 세계 부동산 시장 상승을 주도했던 캐나다와 뉴질랜드 등의 집값 하락 조짐이 뚜렷하다"고 보도했다.

캐나다의 6월 집값은 사상 최고였던 올해 초와 비교해 약 8% 떨어졌다. 뉴질랜드의 6월 집값 역시 사상 최고였던 지난해 말 대비 8% 하락했다. 영국 부동산 컨설팅업체 나이트프랭크의 글로벌 주택가격지수는 올해 1분기 10.2% 상승했는데, 물가 상승률을 감안한 실질 상승률은 3.3%로 2분기 연속 둔화했다.

WSJ은 “집값 하락은 갑작스럽게 자산 증발을 경험한 주택 소유주의 소비 지출을 줄일 가능성이 있다”고 지적했다. 김학균 센터장은 "부동산은 부채를 일으켜서 사는 자산"이라며 "따라서 부동산 시장에 문제가 불거지면 은행 등을 통해 금융 시장에 파급을 가져올 수 있는 만큼 유의 깊게 봐야 한다"고 말했다.


특히 시장이 긴장하는 이유는 2008년 세계금융위기의 단초가 바로 부동산 시장의 부실이었기 때문이다. 다만 그때와 달리 부동산 시장의 냉각이 위기로 번질 가능성은 작다는 게 전문가들의 시각이다. 이승훈 메리츠증권 연구원은 “서브프라임 모기지 시기 문제는 신용이 낮은 차주들에게 대량의 주담대를 내준 것”이라며 “현재 미국 차주는 그때와 비교할 수 없을 만큼 우량하다"고 말했다.

최근 부동산 시장의 조정이 과도하게 낀 거품을 걷어내는 ‘시장 정상화’ 과정이라는 시각도 있다. 티프 매클럼 캐나다 중앙은행 총재는 “솔직히 말해서 건강한 움직임”이라며 “그동안 집값이 과열된 만큼 이제는 조정에 들어가야 한다”고 주장했다.

글로벌 주택시장은 팬데믹을 기점으로 풍부한 유동성을 불쏘시개로 뜨겁게 타올랐다. 2020년 1분기부터 올해 1분기까지 세계 집값은 평균 19% 뛰었다. 뉴질랜드의 경우 주택 가격이 지난 2년간 45%나 급등했고, 서유럽과 미국에서도 두 자릿수 상승률을 기록했다.

APE 거북이 거래자는 브레이크 아웃을 구매하기 전에 이러한 지표를 고려할 수 있습니다.

APE 보유자들은 7월 중순 이후 강세 시장 상황 덕분에 즐거운 시간을 보냈습니다. 암호화폐는 7월 13일에 강력한 상승세를 달성했으며, 이는 5월의 최저 가격을 다시 끌어올리기에 충분했습니다.

APE의 최근 랠리는 6월 중순에 달성한 이전 거래량 지표 안도 상승을 기반으로 합니다. 6월 지원 수준에서 반등한 이후 종합적인 강세 성과는 APE가 121%까지 상승할 수 있게 해주었습니다.

강세 모멘텀은 5월 첫째 주 이후 처음으로 50일 이동 평균을 거래량 지표 훨씬 상회할 만큼 강력했습니다.

APE의 상승은 바닥에서 구매한 일부 거래자가 일부 이익을 현금화함에 따라 결국 일부 판매 압력을 낳을 것입니다.

APE의 RSI 지표가 과매수 영역에 있으므로 그러한 결과의 거래량 지표 가능성이 높아졌습니다. Money Flow 지표는 여전히 강한 강세 압력이 있으므로 지속적인 상승세를 나타냅니다.

곰들이 압력을 가하고 있다

APE의 공급 분포를 살펴보면 상위 주소 중 일부가 현재 가격 수준 근처에서 잔액을 줄이고 있음을 알 수 있습니다.

10,000~100만 APE 코인을 보유한 주소는 7월 17일부터 현재까지 잔액을 크게 줄였습니다.

반면 100만~1000만 코인을 보유한 주소지는 같은 기간 잔고를 소폭 늘렸다.

1,000만 개 이상의 코인을 보유한 주소의 잔액은 동일하게 유지되었습니다.

일부 주소의 매도는 지난 며칠 동안 증가한 판매 압력을 강조합니다. 특히 현재 가격대에서 APE에 대한 수요가 적다는 것은 판매 압력이 증가함에 따라 곰이 나타날 가능성이 높다는 것을 의미합니다.

그럼에도 불구하고 NFT 거래량은 지난 2주 동안 상당한 증가세를 보였으며 7월 15일까지 701만 달러까지 치솟았습니다. 대조적으로, Apecoin의 최저 NFT 거래량은 7월 초 $160,340였습니다.

또한 코인의 일일 NFT 거래량은 보도 시간까지 약 $659,000로 떨어졌습니다. 이것은 APE에 대한 NFT 시장의 유기적 수요가 감소했기 때문에 약세 되돌림의 가능성을 더욱 강화합니다.

당연히 APE는 지난 이틀 동안 24시간 활성 주소가 급증했습니다. 가격이 과매수 영역에 있기 때문에 이들 중 대부분은 현재 판매 중일 가능성이 높습니다.

집값 2~3억씩 떨어졌다?…실제론 "못내려" vs "급매만", 치킨게임 중

편집자주 가파른 금리인상이 주택시장을 바꾸고 있다. 매물은 급증했지만 거래량은 더 줄었다. 매주 발표되는 집값 통계도 완연한 하락세다. 하지만 시장에선 가격을 내린 매물을 찾아보기 어렵다는 말도 나온다. 직전 최고가보다 하락한 거래에도 집주인들은 쉽사리 호가를 내리지 않는다. 매수자는 시세보다 수 억원 낮은 초급매만 찾는다. 금리인상기 주택시장 치킨게임은 어떻게 결론날까.

서울 시내 한 공인중개사무소에 적혀있는 매매·전세 물건 알림 문구. /사진제공=뉴시스

서울 시내 한 공인중개사무소에 적혀있는 매매·전세 물건 알림 문구. /사진제공=뉴시스

금리인상이 위축된 주택거래 시장을 더 얼어붙게 할 것이란 전망이 힘을 받고 각종 통계 지표도 아파트값이 고점을 지나 하락 조정 국면에 접어들었다는 신호를 보내고 있다.

하지만 현장에선 집값 하락을 체감하기 어렵다. 저가 급매물은 즉시 입주가 어려운 '갭투자(전세보증금을 낀 매입)' 인수가 많고, 이외 매물은 전보다 호가를 높인 사례도 적지 않다. 시세차익을 포기할 수 없는 매도자와 최저가 급매를 노리는 매수자 간의 '치킨게임'이 시작된 모양새다.

20일 아파트 실거래 빅데이터 아실(asil)에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 6만4668건으로 1년보다 2만2718건(54.1%) 증가했다.

임대차법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 시행 이전인 2020년 6월 8만 건이 넘었던 서울 아파트 매물은 그해 말 3만 건대로 급감했다. 2030세대 패닉바잉(공황구매) 현상이 두드러진 2020~2021년 4만 건 안팎이었다가 올해 초부터 증가 폭이 커졌다. 3월 5만 건, 새 정부 출범 직후인 5월 18일 6만 건을 넘어선 후에도 계속 늘어나는 추세다.

하지만 실거래량은 급감했다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 2월 서울 아파트 매매 거래는 813건으로 2006년 통계 작성 후 월간 최저치를 기록했다. 6월 거래량도 1011건으로 저조하다. 서울 아파트 월간 거래량은 지난해 11월부터 8개월째 2000건을 밑돌았다. 2008년 글로벌 금융위기 때도 그해 9월부터 12월까지 4개월 간 월간 거래량이 2000건 미만이었다가 2009년 1월 3000건대로 반등한 점을 고려하면 역대급 거래절벽이다.

집값 2~3억씩 떨어졌다?…실제론

이 같은 현상은 금리인상 변수만으로 설명이 어렵다. 기준금리가 올해 3% 진입이 예상되지만 과거 금융위기 발생 이전 국내 기준금리는 5%대였다. 당시 금융권 주택담보대출 금리는 평균 7%대로 4%대인 최근보다 높았다. 집주인이 이자 부담을 버티지 못해 손해를 감내하고 '투매(投賣)'를 선택할 것이란 전망은 아직까지 설득력이 떨어진다.

자녀교육 문제로 이사를 고민 중인 40대 직장인 A씨는 최근 서울 노원구 아파트값이 떨어졌다는 뉴스를 접한 뒤 학원가와 가까운 중계동 은행사거리 주변 아파트 시세를 문의했지만 마땅한 가격대를 찾지 못했다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에는 올해 6월 '청구3차' 전용 84㎡(3층)가 12억5000만원에 매매된 거래가 등록됐다. 지난 1월 거래된 같은 평형 실거래가(13억7000만원, 7층)보다 1억2000만원 낮은 금액이다. 하지만 현재 이 가격대 매물은 없고 중개망에 올라온 '급매물' 최저가는 13억원인데 2년 간 입주가 불가능한 '갭투자' 인수 조건이 붙었다.

지난해 거래된 최고가 14억2000만원보다 비싼 매물도 올라와 있다. 침체된 시장 분위기에 역행하는 이른바 '오기(傲氣, 지기싫은 마음)' 매물이다. 단지 인근 공인중개소 관계자는 "집주인이 의뢰한 정상 매물이지만 매수자가 생각하는 가격과 차이가 커서 조율이 어렵다"고 했다.

이전 거래보다 가격이 2억~3억원 내린 실거래가 등록된 다른 단지들도 비슷한 상황이다. 이 때문에 인터넷 부동산 커뮤니티에선 "집주인이 당장 팔 생각이 없는데 가격 방어를 위해 일부러 매물로 올리는 것"이라는 지적도 나온다. 반면 집주인 입장에선 이런 가격대로 팔지 못하면 추가 대출을 받아도 이른바 '상급지 갈아타기'가 불가능한 현실 때문이라는 반론도 있다.

서울 시내 한 저층 주택 밀집 지역 전경. /사진제공=뉴시스

서울 시내 한 저층 주택 밀집 지역 전경. /사진제공=뉴시스

아파트 거래량 지표 대체제인 다세대, 빌라 가격이 오르고 거래량이 늘어난 점도 수요자들이 집값 하락을 체감하기 어려운 이유다.

KB국민은행에 따르면 올해 1~6월 서울 주택가격 누적 상승률은 0.72%로 집계됐다. 주택 유형별 상승률은 아파트가 0.6%, 연립주택이 1.08%로 조사됐다. 특히 재개발 구역이 밀집한 강북권은 연립주택 가격 상승률이 1.49%로 평균보다 2배 이상 높았다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난해 11월부터 올해 6월까지 8개월 연속 빌라 거래량이 아파트보다 2배 이상 많았다. 올해 1~6월 시내 주택 거래량 2만7000여 건 중 약 73%가 다세대, 연립, 다가구 등 비아파트였다. 시세 6억원 이하 매물이 많아 장기 고정금리 상품인 보금자리론을 받을 수 있고 도심 재개발 기대감이 반영된 결과로 풀이된다. 다만 비아파트 주택은 환금성이 낮고 집값하락 국면에서 '깡통전세' 우려도 있어 매매에 신중해야 한다는 게 전문가들의 조언이다.


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