레버리지의 효과

마지막 업데이트: 2022년 4월 6일 | 0개 댓글
  • 네이버 블로그 공유하기
  • 네이버 밴드에 공유하기
  • 페이스북 공유하기
  • 트위터 공유하기
  • 카카오스토리 공유하기

제8장 레버리지분석 제1절 레버리지와 레버리지분석

Presentation on theme: "제8장 레버리지분석 제1절 레버리지와 레버리지분석"— Presentation transcript:

1 제8장 레버리지분석 제1절 레버리지와 레버리지분석
1. 들어가기 학습목표 - 레버리지의 의의와 종류를 이해할 수 있다. - 영업레버리지와 재무레버리지 분석에 대한 지식을 습득할 수 있다. - 영업레버리지와 재무레버리지 분석을 결합한 결합레버리지 분석에 대하여 알 수 있다. 학습내용 - 레버리지의 의의 - 레버리지의 종류 - 영업레버리지 분석 - 재무레버리지 레버리지의 효과 분석 - 결합레버리지 분석

2 1.1 레버리지의 의의 1.1 레버리지의 의의 - 레버리지는 환경변화에 따라 기업의 이익이 어떻게 변할 것인지 판단할 수 있게 해준다. - 재무레버리지 : 타인자본 의존도에 따라 주주이익의 변동성이 달라지는 효과(3장 재무상태 표 분석 참조) - 비용에는 매출액이 변화함에 따라 재료비처럼 변동하는 비용(변동비, variable cost : VC)도 있고, 감가상각비처럼 변동하지 않는 비용(고정비, fixed cost : FC)도 있다. - 고정비를 부담하는 정도에 따라 매출액의 변화에 따른 영업이익의 크기가 확대되는데 이를 영업레버리지라고 한다. - 대부분의 고정비가 설비투자 등 유형자산과 관련되므로 영업레버리지는 유형자산 의존도라고 정의할 수 있다. - 레버리지는 생산규모가 일정하다는 전제 하에 분석이 이루어진다. 생산 및 판매규모를 늘리기 위해 시설투자를 추가로 한다면 감가상각비나 이자비용 등도 증가하기 때문이다.

3 1.2 레버리지의 종류 1.2 레버리지의 종류 - 레버리지에는 영업활동과 관련되는 영업 레버리지(operating leverage)와 재무활동과 관련되는 재무 레버리지(financial leverage)가 있다. 그리고 이 둘을 합한 것을 결합 레버리지(combined leverage)라고 한다. - 두 레버리지를 재무상태 표 측면에서 Stock 개념으로 정의하면 재무 레버리지는 타인자본 의존도, 영업 레버리지는 유형자산 의존도를 의미한다. - 또한 손익계산서 측면에서 Flow 개념으로 정의하면 재무 레버리지는 재무고정비를 부담하는 정도, 영업 레버리지는 영업고정비를 부담하는 정도를 의미한다. 따라서 두 레버리지를 함께 정의하면 고정비 부담에 따른 이익 변동성의 크기라고 할 수 있다.

4 1.2 레버리지의 종류 I/S 매 출 액 -매출원가 (Sales) (CGS) 고정비 변동비 Sales -고정비(FC) 영업
매 출 액 -매출원가 (Sales) (CGS) 고정비 변동비 Sales -고정비(FC) 영업 레버리지 재무 매출총이익 -판매비와 관리비 (GP) (GC) -변동비(VC) 영업이익 -이자비용 (EBIT) (I) EBIT - I 세전순이익 -법인세비용 (EBT) (T) EBT - T 당기 순이익 ÷발행주식수 (EAT) (n) EAT ÷ n 주당이익 (EPS) EPS 영 업 활 동 재 무 결 합 레 버 리 지

5 1.3 영업레버리지 분석 매출액 – 영업변동비 = 공헌이익 공헌이익 – 영업고정비 = 영업이익
1.3 영업 레버리지 분석 - 영업 레버리지 : 기업이 부담하는 영업비용(매출원가 + 판매비와 관리비) 중 고정비가 차지하는 정도 - 영업 레버리지 효과(operating leverage effect) : 매출액의 변화가 영업이익의 변화에 미치는 확대효과. 영업고정비의 규모가 클수록 영업 레버리지효과가 커진다. 즉 영업비용 변화율은 매출액 변화율보다 작고 영업이익 변화율은 매출액 변화율보다 크다. 매출액 – 영업변동비 = 공헌이익 공헌이익 – 영업고정비 = 영업이익

7 1.4 재무레버리지 분석 1.4 레버리지의 효과 재무레버리지분석 - 재무레버리지 : 기업이 타인자본을 조달함으로써 발생하는 재무고정비 즉 이자비용을 부담하는 정도 - 재무레버리지효과(financial leverage effect) : 이자비용으로 말미암아 영업이익의 변화율보다 주주들에게 귀속되는 순이익(또는 주당이익)의 변화율이 크게 나타나는 효과 - 즉 레버리지의 효과 영업이익이 증가해도 이자비용은 일정하며, 영업이익이 감소해도 이자비용은 일정하기 때문에 순이익의 변화율은 영업이익의 변화율보다 확대된다.

9 1.5 결합레버리지 분석 1.5 결합레버리지분석 - 결합레버리지 : 기업이 영업고정비와 재무고정비를 부담하는 정도 매출액의 변화가 순이익 또는 주당이익에 미치는 영향은 영업레버리지와 재무레버리지의 크기 즉 결합레버리지에 따라 결정된다. - 결합레버리지 효과(combined leverage effect) : 매출액의 변화가 순이익의 변화에 미치는 확대효과. 영업고정비와 재무고정비의 규모가 클수록 결합레버리지 효과는 커진다. 즉 매출액이 변동되더라도 총 고정비는 일정하므로 순이익의 변화율은 매출액 변화율보다 더 크게 나타난다.

11 3. 확인하기 1) 심화학습 - 레버리지가 이익에 미치는 효과는 구체적으로 어떻게 측정할까
3. 확인하기 1) 심화학습 - 레버리지가 이익에 미치는 효과는 구체적으로 어떻게 측정할까? 영업고정비로 인하여 매출액의 변화보다 영업이익의 변화가 확대되는 효과가 영업 레버리지 효과다. 또한 재무고정비 때문에 영업이익의 변화보다 순이익의 변화가 확대되는 효과가 재무 레버리지 효과다. 따라서 영업고정비와 재무고정비로 인해 매출액 변화가 레버리지의 효과 순이익에 미치는 효과는 영업 레버리지 효과와 재무 레버리지 효과를 함께 고려하면 되는데, 이를 결합 레버리지 효과라고 한다. 구체적으로 레버리지 효과의 크기는 어떻게 측정할까? 결론은 레버리지 도를 계산하면 된다. 레버리지 도(degree of leverage)레버리지의 효과 를 알면 매출액의 변화로 인한 이익의 변화를 바로 계산할 수 있다. 레버리지 도 역시 영업레 버리지 도와 재무레버리지 도로 구분하고 둘을 함께 고려하여 결합 레버리지 도를 측정할 수 있다. 즉 레버리지 도만 알면 매출액의 변화와 이익과의 상관관계를 간단하게 계산해낼 수 있다.

12 4. 정리하기 1. 레버리지 : 매출액의 변화가 이익에 미치는 확대효과 - 모든 비용은 고정비와 변동비로 분해할 수 있다
4. 정리하기 1. 레버리지 : 매출액의 변화가 이익에 미치는 확대효과 - 모든 비용은 고정비와 변동비로 분해할 수 있다. - 레버리지분석은 생산규모가 일정하다는 전제 하에 이루어진다. 2. 레버리지의 종류 - 영업레버리지 : 영업고정비를 부담하는 정도에 따라 매출액의 변화가 영업이익에 미치는 확대효과. 유형자산 의존도, 영업고정비 부담 정도 - 재무레버리지 : 재무고정비를 부담하는 정도에 따라 영업이익의 변화가 순이익에 미치는 확대효과. 타인자본 의존도, 재무고정비 부담 정도 - 결합레버리지 : 영업레버리지와 재무레버리지를 합한 것. 기업이 부담하는 고정비 정도에 따라 매출액의 변화가 순이익에 미치는 확대효과

13 제2절 레버리지 효과 1. 들어가기 학습목표 - 3가지 형태의 레버리지 효과에 대하여 이해할 수 있다. - 레버리지와 위험에 대하여 판단할 수 있다. 학습내용 - 영업레버리지 효과 - 재무레버리지 효과 - 결합레버리지 효과 - 레버리지와 위험

14 2.1 영업레버리지 효과 2.1 영업레버리지 효과 –

15 2.1 영업레버리지 효과 매출액 10% 감소 → 영업이익 25% 감소 영업이익 감소율은 매출액 감소율의 2.5배
영업레버리지 도(degree of operating leverage, DOL) (전주기업의 예) - 영업이익 변화율은 매출액 변화율의 2.5배에 해당한다. 이와 같은 확대배수를 영업레버리지 도라 한다. - 고정비가 존재하는 한 DOL은 항상 1보다 크다.(고정비가 0이면 DOL은 1이다 → 영업이익 증가율은 매출액 증가율과 같다) - 고정비가 증가할수록 DOL은 커진다. 매출액 10% 감소 → 영업이익 25% 감소 영업이익 감소율은 매출액 감소율의 2.5배 매출액 10% 증가 → 영업이익 25% 증가 영업이익 증가율은 매출액 증가율의 2.5배

16 2.1 영업레버리지 효과 매출액(TR) – 변동비(VC) = 공헌이익(CM) 공헌이익(CM) – 고정비(FC) = 영업이익(EBIT) 영업이익(EBIT) – 이자비용(I) = 세전이익(EBT) 전주기업 손익계산서 매출액 100억 변동매출원가 50억 변동판매관리비 공헌이익 고정매출원가 30억 고정판매관리비 영업이익 20억 이자비용 10억 세전이익

17 영업레버리지도 산식 : EBIT의 변화율/Sales 의 변화율
2.1 영업레버리지 효과 영업레버리지도 산식 : EBIT의 변화율/Sales 의 변화율 영업레버리지(DOL)은 다음과 같이 MS비율의 역수로 구할 수도 있다. 손익분기점(BEP) = 고정비 / 공헌이익률 손익분기점 율=60/100=0.6 = 30억 / 0.5 = 60억 MS비율 = 1- 손익분기점 율 =1 – 0.6 = ∴ DOL = 1 / 0.4 = 2.5

18 2.2 재무레버리지 효과 2.2 재무 레버리지 효과 –

19 2.2 재무레버리지 효과 영업이익 25% 감소 → 순이익 50% 감소 순이익 감소율은 영업이익 감소율의 2배
재무 레버리지 도(degree of financial leverage, DFL) (전주기업의 예) - 순이익 변화율은 영업이익 변화율의 2배에 해당한다. 이와 같은 확대배수를 재무 레버리지 도라 한다. - 이자비용이 존재하는 한 DFL은 항상 1보다 크다.(이자비용이 0이면 DFL은 1이다 → 순이익 증가율은 영업이익 증가율과 같다) - 이자비용(차입금)이 증가할수록 DFL은 커진다. 영업이익 25% 감소 → 순이익 50% 감소 순이익 감소율은 영업이익 감소율의 2배 영업이익 25% 증가 → 순이익 50% 증가 순이익 증가율은 영업이익 증가율의 2배

20 재무레버리지도 계산식 : EPS의 변화율 /EBIT의변화율
2.2 재무레버리지 효과 재무레버리지도 계산식 : EPS의 변화율 /EBIT의변화율

21 2.3 결합레버리지 효과 2.3 결합 레버리지 효과 –

22 2.3 결합 레버리지 효과 매출액 10% 감소 → 순이익 50% 감소 순이익 감소율은 매출액 감소율의 5배
결합 레버리지 도(degree of combined leverage, DCL) (전주기업의 예) - 순이익 변화율은 매출액 변화율의 5배에 해당한다. 이와 같은 확대배수를 결합 레버리지 도라 한다. - 고정비와 이자비용이 존재하는 한 DCL은 항상 1보다 크다.(고정비와 이자비용이 0이면 DCL은 1이다 → 순이익증가율은 매출액증가율과 같다) - 고정비와 이자비용이 증가할수록 DCL은 커진다. 매출액 10% 감소 → 순이익 50% 감소 순이익 감소율은 매출액 감소율의 5배 매출액 10% 증가 → 순이익 50% 증가 순이익 증가율은 매출액 증가율의 5배

23 2.3 결합레버리지 효과 결합레버리지도 계산식 우리나라 기업들의 레버리지 변화 구 분 DOL DFL DCL 1996년 6.4
6.5 41.6 1999년 3.9 25 2005년 0.95 6.1

24 2.4 레버리지와 위험 2.4 레버리지와 위험 - 레버리지 도가 높을수록 매출액이 증가하면 기업의 EBIT이나 EPS가 급격히 증가하고, 매출액이 감소하면 기업의 EBIT이나 EPS가 급격하게 감소한다. 따라서 레버리지 도는 기업이익의 불확실성 또는 위험도(degree of risk)를 의미한다. - 영업위험(business risk) : 영업위험은 매출액의 불확실성에서 비롯되고, 영업위험의 크기는 고정비에 의해 확대된다. - 재무위험(financial risk) : 재무위험은 매출액의 불확실성에서 비롯되고, 재무위험의 크기는 이자비용에 의해 확대된다. - 기업위험(firm’s risk) : 기업위험은 궁극적으로 EAT나 EPS가 얼마나 불확실한가에 의해 결정된다. 결국 기업위험은 매출액의 불확실성에서 비롯되고, 영업 레버리지와 재무 레버리지에 의해 확대된다.

25 3. 확인하기 1) 심화학습 - ㈜서울의 매출액은 80억 원, 변동비 60억 원, 고정비 10억 원, 이자비용 7.5억 원이다. ㈜서울의 DOL, DFL, DCL을 계산하고 그 의미를 설명해보시오. • 레버리지 도 계산 공헌이익 : 80억 원 – 60억 원 = 20억 원 영업이익 : 20억 원 – 10억 원 = 10억 원 세 전 이익 : 10억 원 – 7.5억 원 = 2.5억 원 ① DOL : 공헌이익/영업이익 = 20억 원 / 10억 원 = 2 ② DFL : 영업이익/세 전 이익 = 10억 원 / 2.5억 원 = 4 ③ DCL : 공헌이익/세 전 이익 = 20억 원 / 2.5억 원 = 8 또는 2 × 4 = 8

26 2) 레버리지 도 해석 ㈜서울의 DOL은 2이다. 즉 매출액이 1% 변하면, 영업이익은 2%(2배) 변한다
2) 레버리지 도 해석 ㈜서울의 DOL은 2이다. 즉 매출액이 1% 변하면, 영업이익은 2%(2배) 변한다. 그리고 이 회사의 DFL은 4이다. 즉 영업이익이 1% 변하면 세 전 이익(주당이익)은 4%(4배) 변한다. 결과적으로 이 회사는 매출액이 1% 변하면 세 전 이익은 8%(8배) 변하는 비용구조를 가지고 있다.

27 4. 정리하기 1. 영업 레버리지 도 - DOL은 매출액 변화에 따른 영업이익의 확대배수를 의미한다
4. 정리하기 1. 영업 레버리지 도 - DOL은 매출액 변화에 따른 영업이익의 확대배수를 의미한다. - 고정비가 있는 한 DOL은 항상 1보다 크다. - 고정비가 증가할수록 DOL은 커진다. - DOL은 공헌이익을 영업이익으로 나누어 계산한다. 2. 재무 레버리지 도 - DFL은 영업이익 변화에 따른 주당이익의 확대배수를 의미한다. - 이자비용이 있는 한 DFL은 항상 1보다 크다. - 차입금이 증가할수록 DFL은 커진다. - DFL은 영업이익을 세 전 이익으로 나누어 계산한다.

28 레버리지의 효과 3. 결합 레버리지 도 - DCL은 매출액 변화에 따른 주당이익의 확대배수를 의미한다
3. 결합 레버리지 도 - DCL은 매출액 변화에 따른 주당이익의 확대배수를 의미한다. - 고정비와 이자비용이 있는 한 DCL은 항상 1보다 크다. - 설비투자와 차입금 규모가 커질수록 DCL은 커진다. - DCL은 DOL과 DFL을 곱하여 계산한다. 4. 레버리지와 위험 - 영업위험은 매출액의 불확실성에서 비롯되고, 영업위험의 크기는 고정비에 의해 확대된다. - 재무위험은 매출액의 불확실성에서 비롯되고, 재무위험의 크기는 이자비용에 의해 확대된다. - 기업위험은 궁극적으로 EAT나 EPS가 얼마나 불확실한가에 의해 결정된다. 기업위험은 매출액의 불확실성에서 비롯되고, 영업 레버리지와 재무 레버리지에 의해 확대된다.

퀴즈를 하나 풀며 시작하기로 하자. 만일 당신이 10억원으로 아파트를 샀는데 그 아파트값이 1억원 올랐다면 투자수익률은 얼마인가? ‘10억원으로 1억원을 벌었으니 10%지, 뭐 이렇게 쉬운 걸 물어?’라고 생각할 것이다.

이번엔 조금 다른 문제를 풀어보자. 만일 당신이 본인 돈 1억원에 빌린 돈 9억원을 더해 레버리지의 효과 10억원을 만들어 아파트를 샀다고 하자. 이렇게 많이 대출받을 순 없지만 계산의 편의상 이렇게 가정하자. 만일 그 아파트값이 1억원 올랐다면 당신의 투자수익률은 얼마인가?

이번에도 10억원으로 1억원을 벌었으니 10%일까? 아니다. 적어도 진짜 의미 있는 투자수익률이라 할 수 있는 자기자본 수익률 기준으로는 그렇지 않다. 자기자본 수익률은 내 돈 기준으로 생각하는 것이다. 내 돈 1억원으로 1억원을 벌었으니 수익률이 100%가 된다. 누구든 관심을 가지는 건 당연히 자신의 돈이 얼마나 불어나는가이니, 이렇게 자기 돈 기준으로 생각하는 것이 합리적이다. 이자 비용은 계산의 편의상 생략한다.

여기서 한가지 주목할 것은 돈을 빌려 투자하니 투자수익률이 크게 올라간다는 점이다. 내 돈으로만 투자할 때 10%였던 투자수익률이 돈을 빌려 투자하니 100%로 10배 커졌다.

돈을 빌려 투자하는 행위를 ‘레버리지(Leverage)’라고 표현하는 이유가 여기에 있다. 레버리지는 ‘지렛대’를 뜻한다. 지렛대를 쓰면 작은 힘으로 무거운 물건을 움직일 수 있는 것처럼, 돈을 빌려 투자하면 실제 가격 변동률보다 몇배 높은 투자수익률을 올릴 수 있다.

레버리지라는 말은 비즈니스에서도 쓰이는데, 어떤 목표를 달성하기 위해 부채를 이용하는 점에선 같다. 기업은 자기 돈만으로 목표를 달성할 순 없어 부채를 지게 된다. 주식회사에서 자기 돈이란 주주들이 낸 돈, 즉 자기자본을 말한다. 이것만으로 기업활동을 하기엔 부족하므로 은행에서 대출을 받거나 채권을 발행해서 파는 등 부채(타인자본)를 이용하게 된다. 그런데 이로 인해 투자수익률이 뻥튀기처럼 커지는 부수 효과가 발생하게 된다.

요즘 돈을 빌려 부동산·주식에 투자하는, 이른바 ‘빚투’가 유행인데 레버리지와 같은 말이라고 보면 된다. 전문가들은 빚투를 조심하라고 말한다. 얼마 전 이주열 한국은행 총재는 “국내 증시가 상승하는 가운데 과도한 레버리지에 기반한 투자 확대는 우려스럽다”고 말했다.

왜 조심해야 하는지 알기 위해 앞의 퀴즈로 다시 돌아가보자. 만일 당신이 자기 돈 10억원으로 아파트를 샀는데 값이 9억원으로 1억원 떨어졌다면 투자수익률은 -10%가 된다(-1억원/10억원×100).

그런데 만일 본인 돈 1억원에 빌린 돈 9억원을 더해 아파트를 샀다면 투자수익률이 어떻게 될까? 자기자본 수익률 기준으로는 -100%가 된다(-1억원/1억원×100). 이제 그 아파트를 9억원에 팔고 9억원의 대출을 갚고 나면 내 손에 남은 돈은 한푼도 없게 된다.

레버리지는 이처럼 양날의 검과 같다. 레버리지는 이익을 증폭시키지만 손실 역시 증폭시킨다. 지렛대 효과는 내 돈에 비해 남의 돈을 얼마나 많이 빌렸느냐에 좌우된다. 앞의 예에서는 내 돈 1억원에 빌린 돈 9억원을 더해 모두 10억원을 투자자금으로 썼다. 이때 총 투자자금 10억원을 내 돈 1억원으로 나눈 10을 ‘레버리지 비율’이라고 한다. 이 비율이 10이라는 것은, 이익과 손실 모두 10배로 증폭된다는 의미다. 레버리지 비율이 커질수록 부동산·주식 가격이 오를 때 훨씬 큰 돈을 벌 수 있지만, 그것이 내릴 때는 손실도 기하급수적으로 커진다.

요즘 주식투자자들 사이에 ‘레버리지 상장지수펀드(ETF)’라는 상품이 인기를 끌고 있는데, 이것 역시 이익과 손실 모두를 증폭시킨다. 레버리지 ETF는 부채를 이용하거나 파생금융상품을 활용해 특정 자산의 가격이 오르거나 내릴 때 투자수익률을 키워준다. 예를 들어 에 투자하면 KODEX 200 주가지수가 1% 오를 때 수익률은 그 두배인 2% 오른다.

요즘 암호화폐 투자자들 사이에선 100배 레버리지로 암호화폐를 사고파는 거래도 이뤄지고 있다. 1억원을 100배 레버리지에 투자했다면 1%만 올라도 1억원을 벌지만, 반대로 1% 떨어지면 투자금 전체를 날린다.

DBpia

비밀번호를 변경하신 지 90일 이상 지났습니다.
개인정보 보호를 위해 비밀번호를 변경해 주세요.

비밀번호를 변경하신 지 90일 이상 지났습니다.
개인정보 보호를 위해 비밀번호를 변경해 주세요.

간편 교외 인증 이벤트 응모

표지

  • 한국관광레저학회
  • 관광레저연구
  • 관광레저연구 제19권 제2호(통권 제39호)
  • 2007.05
  • 283 - 303 (21 pages)

내서재 담기 미리보기 이용하기

초록·키워드 목차 오류제보하기

This paper attempts to explore leverage effects using financial data of non-listed seven incorporated family restaurants provided by the Financial Supervisory Service (DART; Data Analysis, Retrieval and Transfer System). Since no family restaurant company has been listed, there is no research regarding leverage effects of family restaurants was founded. The purpose of the current research is to specifically investigate the effects of the degree of operating leverage(DOL), degree of financial leverage(DFL), and degree of combined leverage(DCL). DOL and DFL were used as index of forecasting risk of fixed cost, and risk of debt, respectively. Therefore, through leverage analysis that consider risk 레버리지의 효과 for assets and debt, family restaurants provide effective management considering fixed cost and interest for debt by exclusion of uncertainty. #레버지리효과(leverage effect) #영업레버리지(operating leverage) #재무레버리지(financial leverage) #패밀리레스토랑(family restaurants)

부동산 성공투자의 기본 지렛대 원리 (레버리지 효과) 2

부동산투자에서 레버리지(Leverage)효과의 뜻은 타인의 자본을 지렛대처럼 이용하여 자기 자본의 이익률을 높이는 것으로 은행대출 또는 제3금융권에서 차입을 하는것을 말한다. 특별히 금융계에서의 레버리지효과 (Leverage)란 뜻은 내가 가진 자금에서 추가로 자금을 빌려 수익성이 높은 곳에 투자함으로써 원래 가진 자금 이상의 투자 수익을 올리는것을 말한다.

작은 힘으로 큰힘을 낼수 있도록 도와주는 지렛대의 원리를 부동산 투자에 적용 및 활용하는 것이다. 차입금을 통해 자신이 가진 자본에 비해 보다 높은 이익을 올려 더 높은 효율을 추구하는것을 의미한다. 예를 들어 대출이나 차입을 해서 돈을 빌려 수익성이 높은곳에 투자하면 이자를 갚고도 투자 수익을 남겨 투자 수익률을 극대화 할수 있다. 특히 부동산상승국면 (매도자시장,부동산 개발붐)일 경우에는 상당한 많은 투자자들이 금융권의 대출을 통하여 많은 부동산 투자를 하게 된다.

특별히 부동산 상승국면에서는 지렛대 원리를 활용하면 투자수익률을 극대화할수 있게 되고 부동산하락국면에는 부채를 최소화하여서 투자수익률을 낮추는것이 안정적인 부동산 운영의 포트폴리오의 기본이라고 할수있다.

수년전에 개발붐을 타고 쿠메오,데어리플렛,웨스트게이트, 홉슨빌,헤밀톤 지방도시와 인근개발도시들의 토지가격이 급상승해서 높은 투자 수익율을 올린사례를 살펴보면 적은 투자금액으로 높은 수익율을 달성한 예이다.
최근의 소액을 투자하여 성공한 투자 사례를 살펴보자. 두 명의 투자자가 30만불씩 공동투자 하고 30만불을 은행에서 빌려서 토지가 넓은 전원주택을 4년전에 90만불에 구입하였다. 이들은 지난달에 4년만에 270만불에 판매하여 단기간에 180만불의 양도차액을 남긴 부동산 성공투자자 이다.

물론 개발가치를 통한 부동산 개발 수익 및 미래 가치에 대하여 집중적인 마케팅 방법을 사용 하였다면 옥션에서 최소한 300만불이상 금액에도 낙찰 되었을 물건이라 조금은 아쉬움이 남는다.

이와 같은 투자 성공 사례를 살펴보면서 투자자의 관점에서 살펴보면 향후에 투자하는 부동산부동산의 미래가치에 대한 (금융) 지렛대원리를 활용하여 현재가치보다 미래가치 더 높은 지역의 부동산 건물에 투자하는 안목이 더욱 필요한 시기가 되었다.

매도자(Vendors)의 입장에서는 단순한 한필지의 주택으로만 매매할 것이 아니라 풀섹션 약 600m2에서 800m2이상되는 주택의 경우에는 필지분할을 신청하여 리소스 컨센트(Resources Consent)만을 받은 상태에서 건물을 짓지않고 허가도면만 포함하여 옥션을 진행할 경우에 단순한 주택으로 판매하는 가격보다 좀더 높은 가격에 판매할수 있는 기회를 창출할 수도 있다. 어떤 경우에는 매도자(Vendors)의 시간과 비용을 절약하기 위하여 인허가 도면을 받지않고 설계사가 작성하는 프로포우즈 플랜(Proposed Plan)으로 만으로도 바이어(Buyers)들의 관심을 많이 끌수 있는 좋은 기회가 될수 있다.

성공적인 투자 원리(지렛대 원리)를 통하여 원할한 자금조달과 부족한 부분은 2명이상이 공동투자를 통하여 조달할수있고, 최근에는 모기지 승인비율이 점차 낮아지고 있으므로 원할한 자금 조달 계획을 부동산 구입전에 사전에 치밀하게 준비하지 않으면 안되는 상황이 발생되고 있다. 최근 정부에서는 과열된 부동산 시장을 억제하기위해서 금리를 높이고 은행대출 심사를 엄격하게 진행하여 대출을 축소해 가고 있는 실정이다. 이러한 상황에서 보다 높은 대출 금액을 승인받기위해서는 일정기간 은행에서 요구하는 수입을 증명하는 서류를 제출하기 위한 다양한 방법으로 미리 사전에 준비해서 승인을 받아 놓는 지혜가 필요하다.

최근의 대부분의 부동산 판매및 구입은 옥션이 대세이므로 옥션에서는 사전에 은행융자를 받아놓치 않으면 입찰에 참석하기도 어렵고 혹시 옥션에서 구입하더라도 대출이 안 될 경우에는 계약금을 포기해야 할 수도 있기 때문에 은행 사전승인은 주택구입에 가장 중요한 첫번째 필수요소가 되었다.

현재 부동산 시장은 과열된 부동산 시장을 진정시키기 위해서 시간이 갈수록 정부와 은행에서는 투자 및 실제 대출액을 점점 줄이고 있는 상황이고 은행 금리도 내년부터 서서히 올라가는 추세이다. 그러므로 주택을 팔려고 하는 매도자의 입장에서는 내년에 금리가 올라가서 주택경기가 불투명한 상황보다 지금같이 아주 좋은 시장에서 과감하게 경쟁이 치열한 옥션을 통하여 판매하는것도 좋은 전략이 될 수 있을것이다.

다음 호에는 주택을 옥션에서 성공적으로 판매하고(매도자입장) 그리고 성공적으로 구입하는 요령(바이어입장)과 노하우(Know-how)에 대하여 자세히 살펴보기로 한다.

레버리지의 효과

안녕하세요? 오늘 알려드릴 경제용어는 레버리지 효과입니다.

레버리지란 레버에서 파생된 말로 레버는 한글로 번역하면 지렛대라는 뜻인데요. 지렛대가 다들 뭔지 아실겁니다. 지렛대란 지레장치를 이용하여 무거운물건을 힘을들이지않고 쉽게 올릴 수 있는 원리를 얘기하는 것입니다. 이러한 원리는 고대그리스의 학자인 아리스토텔레스가 발견하였는데요. 이 용어가 어떻게 경제에 활용되냐구요? 지금부터 천천히 설명해드리도록 하겠습니다.

레버리지란 빚을 지렛대 삼아 투자수익률을 극대화시키는 전략 을 얘기합니다. 한마디로 낮은 금리로 돈을 끌어와 높은 수익률을 거두어 이익을 남기는 방법입니다. 쉽게말해 남에돈을 빌려 자기자본이익률을 끝까지 높이는 방법 이라고 할 수 있겠습니다.

예를들어보겠습니다. 여러분이 주식을 한다고합시다. 여러분 손에는 돈이 1000만원있습니다. 주식에는 증거금이라는 제도가있죠. 증거금 20%짜리 종목에 투자한다고 했을때 1000만원의 증거금으로 5천만원의 주식을 살 수있습니다. 즉, 1000만원은 내돈 4000만원을 빌린돈이 되는겁니다.

주식은 상한가가 15%죠. 1000만원을 투자했을때 상한가를 맞으면 수익은 150만원이 되지만, 5000만원을 투자하였을때 수익은 750만원이 됩니다. 이를 원금과 비교해봤을때 1000만원으로 얻은 수익은 15%지만 1000만원으로 4000만원을 빌려 5천만원을 투자했을때 얻는 수익은 75%가 됩니다.

그렇다면 레버리지의 장점은 무엇일까요? 레버리지의 장점투자 성공 시 수익률을 극대화 할 수 있다는 점이 있겠죠. 위의 사례에서도 봤듯 레버리지 효과로 수익을 무려 5배나 안겨줄 수 있습니다. 그렇다면 레버리지의 단점 은 무엇일까요? 위의 상황이 반대로 일어났을때를 상상해보면 됩니다. 1000만원에서 150만원 손해는 15%지만 750만원 손해는 75%의 손해를 뜻합니다. 얻을때 크게얻는만큼 잃을때도 크게잃습니다 .

2. 레버리지 효과를 이용하는 이유는?

또다른 예시를 들어보겠습니다. 부동산 대세상승시기때 빚내서 사람들이 부동산을 많이 샀죠. 근데 그 사람들의 행동에는 어떤 계산이 깔려있을까요? 바로 부동산이 계속 오를거라는 계산 을 깔고 있습니다. 하지만 대세상승이 이어지지 않았고 그 결과 생긴게 하우스푸어라는 신흥계층이죠.

기업이 이런 행동을 할때 나타나는 경제적 효과를 재무레버리지 라고 말합니다. 기업이 타인자본을 이용하여 기업이익의 변동성을 확대하는 경우 가 있는데요. 이런 경우는 돈이없어서 그런 것이 아니라, 레버리지 효과를 누리기 위하여 이런 것입니다. 하지만 주주들에게 레버리지효과란 양날의 검이나 다름없는데요. 영업이익의 변화폭이 크다는 것은 불황이나 금리상승같은 악재 발생 시 큰 위협이 될 수 있기 때문입니다.

3. 레버리지.. 잘못이용하면

2008년 서브프라임 사태를 기억하실겁니다. 서브프라임사태는 레버리지를 극대화 시켰을때 실패한 경우의 위기 를 극명히 보여줬습니다. 개인들의 레버리지효과를 노린 무리한 투자가 모여 나중에는 소비의 침체, 경기둔화, 기업활동 위축, 투자자금 유출 등 심각한 경제위기를 불러일으킬 수 있음을 인지하고 투자에 신중을 기해야 할 것입니다. 이러한 사태를 막기위해서 정부도 어느정도 시장에 개입하는데요. LTV나 DTI 비율을 제한하는 것이나, 부채비율을 제한하거나 감독하는 방법 등으로 각종 정책을 펼치고 있습니다.

4. 레버리지 관리를 위하여

저는 어느정도의 융자는 당장 필요한 수요를 충족시키면서 어느정도 절약의 효과를 가져온다고 생각합니다. 하지만 융자가 과도해지면 시장이 내 생각대로 움직이지 않을때 큰 위기를 맞딱드릴 수 있기때문에 융자는 필요한 자금을 최소한으로 내서 최대한 빠른 시일내에 돈을 갚는 것이 중요하다고 생각 합니다. 한마디로 융자금액은 최소로, 상환기간도 최소로 하는 것이 현명한 빚내는 길일 것입니다. 이상으로 포스팅을 마치겠습니다.


0 개 댓글

답장을 남겨주세요