센트 투자 후기

마지막 업데이트: 2022년 4월 2일 | 0개 댓글
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출처 Pixabay

오피스텔 투자 후기, 수익률, 오피스텔 투자시 주의점


비교적 적은 초기자본으로 투자할 수 있는 오피스텔, 은행 금리가 낮을 때 한참 노후대비로 오피스텔 투자가 각광을 받던 시기가 있었습니다.

필자가 지금까지 투자한 오피스텔은 총 4개 호실입니다. 필자가 오피스텔에 투자하며 투자했던 방식과 투자후기, 수익률, 실제 오피스텔 투자 시 주의점을 정리해보았습니다.

1. 오피스텔 투자후기


간단히 정리해보자면 오피스텔 투자는 매달 급여 외의 현금흐름을 가져다주는 임대수입으로서는 만족스럽지만 투자 입장에서 봤을 때 투자금 대비 잘 한 투자라고는 할 수 없을 것 같습니다.
우선 오피스텔 특성상 현금화시키기가 어렵고(거래가 활발하지 않음), 부동산은 무조건 최대한 싸게 사야 하는데 오피스텔 2개 호실은 분양을 받아서 싸게 사는 것이 불가능했기 때문입니다.

신혼 때는 맞벌이였는데 별로 돈 쓸일이 없었습니다.
돈을 모으는 것에 대해 관심은 있었으나 주식, 펀드와 같은 투자는 잘 알지도 못했을뿐더러 불확실함에 투자하고 싶지는 않다는 생각에 열심히 적금을 부어 돈을 열심히 모으고 또 열심히 썼지요.

신혼때는 열심히 놀아야 한다는 생각에 1년에 3번 이상은 비행기를 타고 해외여행을 다녀왔음에도 돈은 잘 모을 수 있었습니다. 아무래도 신혼 때라서 아이도 없는 맞벌이 부부에, 저녁도 거의 회사에서 먹고 오니 생활비도 많이 지출하지 않았기 때문인 것 같습니다.

2. 오피스텔 투자 방법


오피스텔을 투자하려면 신축 오피스텔을 분양받거나, 일반 매매로 사거나, 경공매나 급매로 취득할 수 있습니다.
우선 신축 오피스텔의 경우 분양가가 다소 높은 편이라 가장 비싸게 살 수 있는 방법인 것 같습니다.
물론 세입자들은 신축을 선호하죠. 월세 가격 차이가 높지 않지만 신축에 살면 쾌적하게 살 수 있으니 공실의 리스크가 적고 안정적인 임대수익을 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 수요가 있는 입 지라면요.
한참 오피스텔 투자가 노후대비용으로 각광을 받던 시기도 있었습니다.
신축 오피스텔을 분양받아서 투자하면 은행 이자보다는 많이 받을 수 있기 때문에 은행금리가 낮아질수록 사람들은 다른 투자처를 찾기 마련이고, 은행금리보다 이율(수익률)이 더 높은 오피스텔에 관심을 갖게 됩니다.

2.1. 신축 오피스텔 분양

어느 날 예전에 살던 지역인 인천에 놀러 갔다가 오피스텔 분양공고를 보게 되었습니다.

출처 Pixabay

꾸준히 적금을 부어 시드머니를 조금씩 마련하고 있었지만 은행의 예금 금리가 너무 낮아서 다른 투자처는 없을까 하고 고민하고 있던, 경제적 자유, 월세수익에 관심을 갖게 되었던 시기였습니다.
많이 겪어보고 다녀봐야 배울 수 있다는 생각에 오피스텔 모델하우스에 구경이나 하자고 들어갔다가 계약을 하고 왔습니다.

먼저 들어갔던 모델하우스, 인천 A오피스텔, 분양가는 거의 1억이었습니다.

필자가 잘 아는 지역인 인천이었는데요.
어렸을 때부터 오래 살았던 곳이라 인천 토박이였던 필자가 잘 알고 있었던, 주 생활권이었던 지역이었습니다.
인천에서는 꽤 번화한 곳으로 백화점 상권과 가깝고 역세권 위주로 구성되어 있는 번화가였기 때문에 오피스텔이 공실이 발생할 일은 거의 없다고 생각했고, 주변 지역에 오피스텔이 많지만 신축으로 지을 자리는 별로 없었기에 메리트가 있어 보였습니다.

하지만 오피스텔 투자는 처음이었기에 망설였지요. 가격이 다소 비싸게 느껴졌습니다.

그 당시 주변 오피스텔 매가는 비슷한 평수 기준으로 놓고 봤을 때 매가는 천지차이였습니다. 5,000만 원에서 8,000만 원 정도 했는데 그 시세의 오피스텔은 대부분 많이 노후되었었습니다.

오피스텔 상담하는 분이 말씀하시길,
'거의 다 판매되었고 남은 호실이 거의 없다. 하지만 내가 특별히 좋은 호수를 빼놨다. 지금 계약하면 그걸로 해 주겠다. 인근 분양하는 오피스텔(B 오피스텔) 보다 분양가가 저렴하고 임대보장으로 꾸준히 월세수익을 받을 수 있다.'라고 했습니다.
사실 지금 와서 생각해보면 오피스텔, 아파트, 상가 등 분양하는 곳에서 항상 이야기하는 단골 레퍼토리인데 말이죠. 많이 다녀보니 알게 되었지만 그 당시 투자에 대해 잘 몰랐던 우리에게는 매우 매력적으로 들렸습니다.


거의 마감되었는데 회사 보유분을 빼 준다니! 그것도 햇빛도 많이 드는 고층 전면부를! 빼준다고 하여 하루정도 고민하고 다시 오겠다고 했습니다.

다음날 다시 혼자서 계약하러 간 신랑은 A 오피스텔 근처에 있는 B 오피스텔 두 채를 덜컥 계약하고 말았습니다.

필자가 보기엔 B 오피스텔이 A 오피스텔보다 번화가에서 거리도 더 멀었는데 분양가는 더 비쌌고 층도 낮고 뷰도 그다지인 호실이어서 만족스럽지 않았습니다. 하지만 신랑은 B 오피스텔이 시청 근처고 규모도 커서 더 좋다고 생각했던 것 같습니다.

필자는 B 오피스텔을 두 개 호실을 계약할 거면 차라리 A 오피스텔 하나, B 오피스텔 하나, 이렇게 센트 투자 후기 센트 투자 후기 각각 한 개씩을 투자하자고 하였고, 결국 각 분양가 1억, 1억 초반인 오피스텔 2채를 계약하였습니다.
그것도 신규 분양가로 말입니다.


결론적으로 말하면 분양 이후 임대보장 업체와 계약하여 지금까지 꾸준히 월세는 들어오고 있습니다.
첫 한두 달 정도만 월세수익을 받지 못했고 이후로는 꾸준히 들어오고 있어서 공실 리스크는 없었습니다.

분양 초기 오피스텔 대출을 어느 정도 받았지만 중간에 만료가 되어 갱신하였고, 내년이 5년 차라 정리할까 싶어서 물건을 내놓긴 했는데 오피스텔의 특성상 거래가 활발하지는 않은 편이라 딱히 문의는 없습니다.

지금 드는 생각은 반전세로 돌려서 투자금을 확보하고 오피스텔은 꾸준히 가져가는 것으로 하고, 그 투자금을 다른 곳에 투자하는 것으로 활용해볼까 싶습니다.
오피스텔도 대출을 받았기 때문에 최우선변제 구간 내 금액을 보증금으로 책정하면 세입자는 맞출 수 있을 것 같습니다.

2.2. 경공매 취득


다음 투자는 창원에 있는 오피스텔이고, 신랑이 경매 공부 3년 만에 공매로 첫 낙찰을 받은 오피스텔입니다.

경공매의 장점은 매물을 저렴하게 살 수 있다는 것, 그리고 대출을 최우선으로 받을 수 있다는 것이지요.

우선 해당 물건은 소액으로 투자가 가능하다는 장점이 있었고, 이미 감정가에서 60%까지 떨어진 상태였습니다.
신랑은 해당 지역 부동산에 전화해서 문의를 했고, 주변에 산업단지가 있기에 충분한 수요는 있다고 느꼈으나 오피스텔 특성상 매도가 안된다는 점 때문에 다소 부정적이었습니다.

결론은 2명이 입찰하여 신랑이 낙찰받았습니다. 입찰금액이 동일했는데 자동 추첨으로 당첨이 되었으니 최저낙찰로 볼 수 있겠습니다.

책으로만 공부했던 신랑은 원활한 임차인 명도를 위해 연락하여 합의하고 싶었지만 연락처를 알려줄 수 없다고 하여 내용증명을 보냈고, 몇 번의 통화 끝에 한 번도 직접 만나지 않고 수월하게 명도 할 수 있었습니다.

다만, 대출 관련하여 문제가 좀 있었는데 믿고 있던 대출상담사가 지방 물건은 취급하지 않는다고 하는 바람에 물건지 인근 은행에 전화를 돌려 결국 낙찰가의 80%까지 대출을 받을 수 있었습니다.
이 물건은 보증금을 좀 높였고 월세를 낮춰서 사실상 마피로 투자한 물건이었습니다.

3개월 이내에 임차인까지 맞춰서 비록 공실 기간이 3개월 정도 있긴 했지만 투자금은 마이너스 1,000,000원이었죠.
오피스텔 일반 매매나 분양 시 80%까지 대출받기는 거의 불가능한 수준인데 경공매 취득이라 가능했던 투자였습니다. 이래서 경공매가 참 매력적인데 낙찰받기가 수월하지는 않습니다.

2.3. 급매 물건

해당 오피스텔을 매입하면서 추가로 시행사 보유물건을 갖고 있던 부동산에서 매입의사를 물어서 경매물건 취득가보다 더 저렴하게 동일한 오피스텔을 매입할 수 있었습니다.
경매물건보다 저렴하게 취득하였기에 비록 대출을 80%까지 받지는 못했지만 물건 자체가 저렴하다 보니 투자금이 많이 들지 않았습니다. 물론 이 물건 대출을 위해서 ktx를 타고 창원에 혼자 다녀왔는데 아이들 낳고 가장 오래 아이들과 떨어져 있어 본 시간이었습니다.
그리고 몇 개월의 공실 끝에 임차를 맞춰서 현재는 공 실없이 임대가 꾸준히 되고 있습니다.

3. 오피스텔 투자 총 수익률


총 4개 호실의 오피스텔을 투자한 수익률은 투자금 대비 계산해보았습니다.
대출 포함 투자수익률은 11%입니다.

최근 들어 오피스텔을 한 채씩 정리하려고 하는 중인데 정리가 되지는 않습니다. 오피스텔은 매수하려는 사람이 별로 없기 때문에 확실히 현금화가 어렵다는 단점이 있습니다.

하지만 오피스텔로 꾸준히 월세수익이 들어오고 있고, 신축이나 신축급을 매수하였기 때문에 수리 등의 기타 비용은 들지 않는 상태라 급하게 정리할 필요는 없다고 생각해서 당분간은 가지고 갈 생각입니다.
앞서 언급했던 대로 보증금을 좀 더 높여서 투자 가용한 금액을 조금 더 확보해도 대출이자 이상의 수익을 얻을 수 있기 때문입니다.

오피스텔 4개 호실 모두 신축 혹은 신축급이라 컨디션이 좋아서 전월세 거래는 활발하게 되는 편입니다.
만일 전세로 놓을 경우 매가보다 더 높게 받을 수 있는 오피스텔도 있습니다.
매달 월세 내기에는 아깝고, 오피스텔은 사면 계속 떨어질 거라는 생각에 전세를 선호하는 사람들도 있지요.
매가가 1억이여도 전세가 1.1억에 거래되기도 합니다.

4. 오피스텔 투자를 하며 느낀 점


만일 여유자금이 많지 않고 월세수익을 안정적으로 꾸준히 받고 싶다면 오피스텔 투자도 추천하는 바입니다.

인천 꺼는 신혼 때 멋 모르고 받았던 오피스텔이지만 꾸준히 월세수익을 받고 있으므로 부동산을 잘 모르고 투자를 이제 막 시작하려는 분들은 추천합니다만 분양 물건은 그다지 추천드리지 않습니다.

부동산은 무조건 싸게 사야 하기 때문인데요. 분양가는 절대 저렴하지 않습니다.
오피스텔을 분양하는 회사들은 토지를 아무리 비싸게 매입해도 투자금의 2배 이상 수익을 번다고 합니다. 얼마나 비싸게 분양하는지 아시겠지요?

컨디션이 좋은 5년 이내의 신축급 오피스텔을 급매로 사는 방법도 있겠고요.
경공매를 노리면 대출도 더 많이 받을 수 있으니 수익률은 훨씬 높을 것 같습니다.

다시 한번 부동산은 무조건 살 때 시세보다 싸게 사야 수익을 남길 수 있으니 혹시 되팔았을 때 과연 내가 이익을 남길 것인가를 고려하여 무조건 싸게 취득하시는 게 유리합니다.

너무 노후된 오피스텔은 수리의 문제도 있고 선호하지 않기 때문에 5년 이내의 신축급으로 알아보는 편이 좋겠습니다. 너무 오래된 오피스텔은 매수하자마자 수리해야 할 수도 있어요. 당장의 투자금은 적게 들더라도 장기적으로 보면 공실의 리스크도 커지니 좋은 방법이 아닌 듯합니다.

오피스텔 투자에 가장 중요한 것은 입지!
공실이 없어야 손해 보는 돈도 없을 테니 입지가 좋은 곳에 준신축급으로 투자하면 좋을 것 같습니다.

인서울이라면 1억후반~3억정도면 좋을 것 같습니다. 작은 호실은 1억정도도 가능하나 물건 귀함.

경기권으로 소소하게 경험해 보겠다라면 5천정도부터도 가능함.

네. 전국의 모든 지식산업센터에 대한 리포트가 세세하게 제공되며,

어떠한 방향성을 가지고 지산에 접근해야 할지에 대한 부분,

취득세, 보유세, 양도세 등에 대한 비용에 대한 부분,

개인사업자, 법인사업자 설립 및 세부 방법에 관한 부분,

등 모든 부분이 아주 상세하게 안내가 됩니다.

'렘군님 스타일' 아시지요? 너무나 자상하고 상세한 설명 ^^

저를 포함 왕초보 수강자분들도 많으시고, 그 분들도 지금 속속들이 계약 진행되고

3. 지금 지산을 사도 되는가?

네. 렘군님 말씀으로 복잡하게 생각하지 말고 '지산을 그냥 아파트라고 생각해라'

라고 하시네요. 움? 아파트와 같다구요?

그런데.. 설명을 듣고나면 자연스레 수긍이 되더군요.

게다가 월세도 나오면서 시세차익도 노릴 수 있는 아파트보다 더 좋은 투자처이다

특히, 요즘처럼 아파트 투자에 규제를 강하게 조이는 상황에선 더더욱 지산은 좋은 투자처다라고

제 생각에도, 주택 규제는 당장 풀리지는 않을 것 같고, 유동성 증가, 금리인상,

대출 규제, 이재명 당선 가능성 높아질수록

지식산업센터는 더더욱 좋은 투자처가 될 것 같습니다.

서울권 지산은 현재 많이 오른 상태입니다만, 입지적으로 조금씩 내려가면

아직 본격 상승 파장을 덜 탄 지역에 들어간다던지 하는 방법도 있어서,

'이미 다 오른 장에 상투잡는거 아닌가?' 하는 염려는 안 하셔도 될 것 같습니다.

다만, 지산에 관심이 있으시다면, 하루라도 빨리 들어가시는 것을 추천 드립니다.

좋은 강의 만들어 주신 렘군님, 제네시스님, 달유님 너무나 감사드리며,

좋은 인사이트 아낌없이 나눠주시는 회원님들의 질답글을 보며, 읽기만 해도

너무나 많은 배움꺼리가 되었고, 초보가 최종 결정을 내리고 진행하는데 있어 큰 도움이 되었습니다.

모든 분들께 너무나 감사드립니다. ^^

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지식산업센터.png

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코스에 대해 궁금한 점이 있으신가요?

수료하신 분들의 후기는 어떤가요?

1. 안녕하세요. 간단하게 자기소개 및 어떻게 러닝스푼즈를 알게 되셨는지 말씀 부탁드려요.

안녕하세요. 대체투자 엑셀 파이낸셜 모델링 1기 수강생입니다.

2. 대체투자 엑셀 파이낸셜 모델링을 배워야 되겠다는 니즈가 언제 생긴 것인가요?

대체투자 업무와 관련 된 금융 수업이 필요했어요. 그런데 대부분 자격증 관련된 강의 밖에 없었습니다. 사내에서 제공하는 교육 프로그램은 최신 투자 트렌드를 따라가지 못하거나 너무 이론적인 내용이었죠.
기업 내에서 전략적 투자 업무를 담당하는 저의 입장에서, 금융 투자업에서 실제 일어나는 이벤트 정보를 접하기가 어려웠어요. 특히 다양한 투자 구조의 이해가 필요한 대체투자와 같은 경우는 더욱 정보 얻기가 어려웠습니다.
이러한 문제를 해결하고자, 현 사모펀드 운용역으로서 경험이 많으신 강사님들의 수업을 듣게 되었습니다.

3. 강의 내용이 실무에서 업무 효율을 높이는데 도움이 되었나요?

기업투자의 입장에서 다양한 딜 정보를 모두 접하기가 어렵고, 얻을 수 있는 정보는 자신이 속한 산업 영역 내로 한정되어 있어요.
그런데, 강의에서는 다양한 딜 종류(인프라, 에너지, 데이터센터 등)와 실제 투자 프로세스에 대한 내용을 학습할 수 있었어요. 제일 중요한 점은 Deal 마다 반드시 짚어봐야 할 리스크 요소와 체크 포인트 등이 잘 정리되어 있었습니다!
저에게는 다양한 딜 내용을 학습하는 것과 모델링을 배우는 것 자체가 당장 업무에 도움이 되었어요. 추가적으로 중장기적 관점에서 투자 시각을 넓히는데 큰 디딤돌이 된다는 점이 큰 매력 포인트였습니다.

4. 매주 강사님들과 만나면서, 실제 업무의 어떤 측면에 도움을 받았나요?

이 부분이 가장 중요했던 것 같아요. 오프라인 강의라서, 수업 중 질문을 통해 투자의 세세한 부분을 알 수 있었어요. 강사님들의 열성적인 답변 덕분에 이해도 높아졌고요.
또한 회사 내, 누구에게도 물어보기 힘들었던 문제들을 질문을 통해 해결 할 수 있었어요. 업무에 도움이 되었습니다.
사내에서 해결이 힘든 투자 관련 궁금증도 해결 할 수 있었고, 투자 현업에서는 어떻게 생각하고 있는지, 이슈를 어떻게 바라보고 있는지를 강사님과의 커뮤니케이션을 통해 해결할 수 있었어요. 많은 도움이 되었습니다.

센트 투자 후기

안녕하세요. 행크 운영진입니다 :)

6월 베스트글로 선정되신 참다움 님의 지식산업센터 투자 후기 글 공유해드립니다^^

현재 지식산업센터 스터디 5기 모집 중인데요. 스터디를 할지 말지 고민하셨던 분들에게 도움이 될 것 같습니다~!

안녕하세요? 올 센트 투자 후기 1월부터 행복재테크와 함께 하게 된 참다움입니다.

공투로 지산분양권 3개,지산일반매매 1개 매입한 후기 올리고자합니다. 글이 무지 깁니다.

그래도 용기있게 글 남기니 댓글로 응원 부탁드려요^^

15년 동안 다니던 직장을 그만둔 후 계속 자존감은 내리막길을 달려왔고, 올 초에 거의 바닥.

게다가 아직 중3, 중1인 아이들, 아이들에게 아직도 많은 돈이 들어가야 하는 한참때인데,

남편은 직장을 올해까지만 다니게 될 것 같다고 계속 협박 아닌 협박을 해.. 마음은 조급한데. 경력단절로 취업은 안되고, 어떻게 해야 할지 모르는 정말 우울한 날을 보내며, 이 책 저 책을 읽던 중, 쿵쿵나리 쌤의 책 '싱글맘 부동산 경매로 홀로서기'를 통해 센트 투자 후기 행복재테크 카페와 행크에듀를 알게 되었어요.

그리고, 송사무장님의 EXIT 책을 통해 작은 걸음, 작은 용기로 한 걸음씩 도전해보자는 긍정 마인드 장착을 한 후,

행크에듀의 프로수강러의 길을 걷게 됩니다.

지금까지 총 10개의 강의를 수강했는데요. 1월부터 듣기 시작했으니, 월 2개씩 강의를 듣게 되었습니다.

쿵쿵나리 선생님의 말씀처럼 수강료보다 더 많은 수익을 낼 건데, 수강료를 아까워하지 말라는 말에~~

쓸데 없는 지출을 줄이고, 남편에게 계속 우리에게 꼭 필요한 강의라고 설득하며

말레이시아 화폐 교환했던 돈 등을 수강료로 사용하며 지금까지 오게 되었습니다.

특. 별. 히 많은 강의 중 오늘은 지산스 3기를 통해 생긴 변화에 대해 늦은 후기를 작성하려고 합니다.

지산스 3기는 월세백반과 블로그 이웃님들을 통해서 알게 되었는데요.

송사무장님 EXIT를 읽고 난 후 목표는 3년 안에 부자 되기로 정하고, 올해 목표는 월세 흐름을 만들기였습니다.

월세로 현금흐름을 만들기에 가장 적합한 강의인 것 같아, 제일 먼저 월세 백반 강의를 신청하게 되었어요.

처음 강의 들을 때는. 내가 정말 월세 흐름을 만들 수 있을까.

저건 정말 능력 있는 특. 별. 한 사람만 하는 거 아닐까. 라며 용기를 갖기가 어려웠어요.

지산스 3기!! 제 인생의 커다란 터닝포인트를 일으킨!! 세라미스 쌤!!

정말 아낌없이 주는 나무와 같습니다.

강의도 얼마나 재미있는지 새벽 2시까지 해도 하나도 지루하지 않고,

새벽인데도 처음부터 끝까지 같은 에너지로 열강을 해주십니다.

새벽이 되도록 이어지는 동기들의 질문 하나도 거절하지 않고, 그만하라고 중간에 끊어버리지 않고,

모두 최선을 다해 성의 있게 답해주시구요.

단톡방에도 자주 나타나 갑자기 급하게 질문을 드려도, 모두 답해주세요. (처음에 제일 감동 먹었던 부분)

그리고 매일 이어지는 스벅 커피 이벤트까지~

일상의 수다로 센트 투자 후기 또 지산 이야기로 화기애애한 지산스 단톡방^^

지산스는 기수가 끝난 후 또 선배들 있는 단톡방에 들어가

멘토 선배님들과 함께 임장을 다닐 기회가 많아요. 가끔은 쌤과도 함께 입장할 수 있다는~

수업이 끝나도 지속적으로 정보교환도 하고, AS가 확실한 스터디랍니다.

지산스3기를 통해, 지산 분양권 3개, 지산 일반 매매 1개 도 진행하게 되었습니다.

무엇보다, 자신감과 긍정마인드 장착하는데 도움이된 우리 박리다매 공투 멤버들을 만나게 되었습니다.

첫 지산스3기 수업에 임하던 날 지산도 분양권이 있다는 걸 알게 되었어요. (월세 백반에서 이야기를 하셨을 텐데.. 제가 기억을 못 하는 것일 수도 있다는ㅜㅜ)

쌤이 지산에 대해 큰 맥락을 다시 설명해 주고, 분양권을 설명할 때, 향동 5층을 매매했다는 말이 특히 귀에 쏘~옥 들어왔어요.

그리고, 반장으로 뽑힌 하하쏘님, 아직 지산스를 시작도 하기 전에 "향동"과 "휴밸나인" 분양권을 구입했다는 사실을 알게 되었습니다. 속으로 정말 대단하다는 생각과 꼭 지산을 일반 매매하지 않아도, 지산 분양권 매매도 괜찮겠다는 생각을 갖게 되었습니다.

다음날인가 지산스 3기 단톡방에 바로 단디총총님의 휴밸나인 임장을 같이 가자는 글이 올라온 거예요.

(단디 총총님과는 일주일 후에 군포 지산 임장 때 만나게 됩니다. 운명적인 만남~~)

제가 느낀 바로는 단디총총님의 그 글 하나가, 바로 지산스 3기의 분양권 매매의 첫 신호탄이었습니다.

같이 임장 가셨던 분들이 그날 바로 휴밸나인 분양권 계약을 하고 왔던 걸로 기억합니다.

갑자기 마음이 다급해지면서,."단톡방에 저도 같이 가요"라는 한 글자를 못 쓸 정도로 자존감이 바닥이었던 저를 또, 자책하며 저녁때 즈음 상담이라도 받아보자라는 라는 생각에 향동 홈페이지에 접속을 했습니다. 향동 모하에 전화 하기까지도 사실 상당한 용기가 필요했습니다.

가슴이 두근두근하고, 긴장되고, 상담사와 연결이 되었는데. 그분이 8층에 구매 가능한 자리가 있다며, 휴대폰으로 향동에 대한 자료와 동영상 자료들을 보내 주었습니다.

정말 아무것도 모르니, 불안한 마음에 상담사가 보내준 향동 동영상을 봤는데,

드라이브인 시스템이고 도어 투 도어가 되는데 게다가 차로 한 번에 4층까지 올라가는 시스템인 거예요.

어 이거 월세 백반에서 세라미스샘이 말하던, 진짜 좋은 제조 지산의 조건을 다 갖췄는데라는 생각이 들었죠..

그래서 마음에 이거 콘셉트는 괜찮은데..라는 마음을 갖고

남편에게 전화를 했습니다. 내일 지식산업센터 임장 갈 거니까 준비하라구요.

남편이 집에서 와서 지식산업센터가 뭔데?라고 물어보더라고요. 계속 지산 얘기를 했었는데. 거의 지나가듯이 들었나 봐요. 남편에게 지산에 대해 다시 브리핑 하기 시작했습니다. 기억나는 데로 막 얘기를 했는데. 잘 전달이 안되는 거예요.

사실 강의를 들은지 거의 3개월이 다 되어가다 보니, 뭐가 좋은지에 대해 콕콕 집어 말을 못 한 거죠.

남편이 별로 메리트를 못 느끼겠는데, 요즘 코로나로 상가나 사무실 임차 놓기가 힘든데 되겠어?라며 약간 언성이 높아지더라고요.

그래서, 생각난 게 바로 세라미스 샘의 월세 백반 강의였습니다.

그럼 나랑 같이 강의 들어보자.

뚱한 표정으로 강의를 듣기 시작.

조금씩 얼굴이 밝아지면서.. 어! 지산 괜찮은데. 매력적인데. 라더니..

결국 남편과 함께 연속 3강을 밤12시까지 들었습니다.

세라미스샘의 유쾌하고 명쾌한 강의로 남편도 지산의 매력에 풍덩 빠진 거죠.

생애 처음 방문한 모델하우스가 지산이라니..

그래도 처음이라 그런지 왠지 두근두근 설레는 마음으로 입장했는데,

차분하게 설명을 잘해주시는 상담팀장님을 만나게 되었어요.

사실, 제일 궁금했던 건 중도금 대출 이자였어요..

(속으로. 지산 정말 사고 싶은데. 중도금 이자비는 어떻게 하는거지 무지 많이 고민했답니다.)

중도금도 무이자, 2~3개월에 한 번씩 부가세 환급까지.. 그리고 중도에 분양권 전매가 가능하다는 등

결과적으로 분양권은 초기 10% 계약금만 있다면 된다는 사실~

그리고 부가세 환급을 받으면, 나중에 전매하기 전까지 재투자를 할 수 있는 현금이 확보된다는 사실!!

계약금 4천만 원이면 소액으로 분양권 투자 가능하니 괜찮다고 생각하고, 가계약금을 1천만 원 걸고, 향동으로 이동했습니다.

휴밸만하고, 향동은 드라이브인 시스템이 잘되어 있는 것 같으니, 한번 보고만 오자라고 하고, 향동 모하에 갔습니다.

남편이 모하를 보더니, 휴밸보다.. 향동이 괜찮은 것 같은데.. 엄청 마음에 들어 했습니다.

이미 휴밸나인을 했기 때문에, 향동은 모하만 보고 집에 돌아왔는데요.

남편이 인터넷으로 휴밸나인에 대해 폭풍 검색을 하기 시작한 센트 투자 후기 거예요.

그리곤, 아무래도 우리 잘못 산 것 같아.. 입주장 때 정말 수요가 정말 받쳐줄까?(꼭 뒷북을! 진짜 얄미움)

아까 보니, 수요 부분에 대해서 상담사분이 제대로 답을 못하는 것 같았어,

가장 큰 문제가 임차를 맞추는 건데.. 나중에 한꺼번에 물건 나오면,

공실이 오래갈 것 같다며 옆에서 계속 부정적인 이야기들을 쏟아냈습니다. (또 언성 높혀 싸운건 안비밀)

그리고 향동이 더 좋을 것 같다며, 정 안되면 내 사업장으로도 사용하기 좋을 것 같다며 휴밸을 취소하고 향동을 하자고 했습니다.

그런데 이미 휴밸나인에 가계약금을 쏜 후라 현재 갖고 있는 돈도 없기도 하고, 확신도 없어서 세라미스 샘에게 정말 큰 용기를 내어 단톡방에 물어보았는데, 바로 향동에 대해 확신을 갖도록 답변을 주셨습니다.^^ 더더욱 향동을 해야겠다는 마음을 굳히게 되었습니다.

향동 5블록 8층은 120평으로 계약금이 1억 2천이었는데, 계약금을 완납해야지만 계약이 성사된다고 했습니다. 그런데 대출은 나오지 않았고, 혹시 계약금을 휴밸취소하고 내도 되는지 우 리가 갖고 있던 돈이 마이너스통장 대출 1억중 (휴벨 1천만 원 제외) 9천만 원 밖에 없다고 했더니, 분양 상담사분이 얼마가 부족하냐며 본인이 빌려주시겠다고 했고요. 약 3천만 원을 빌려서 거의 번갯불에 콩 볶아 먹듯 향동 8층 물건 계약을 하게 되었습니다.

그리고 월요일에 휴밸나인에 전화해서 취소하겠다고 했는데.

사실 마음속으로 휴벨나인도 분명 괜찮을 것 같다는 확신이 들어, 포기하기가 아깝더라고구요. 그래서 남편에게 그냥 휴밸도 갖고 가면 어떻겠냐고 설득을 했습니다.

휴밸나인의 경우, 토요일에 가계약금을 내고, 화요일까지 전체 계약금을 입금해야 하는데,

상담사분이 일단 1천만 원만 더 추가로 입금해 주면, 금요일까지 제게 주기로한 물건을 잡아 두겠다고 해 있는 돈 없는 돈을 다 끌어모아 추가로 1천만원을 입금했습니다.(단기 카드대출 쓴 건 안 비밀)

금요일 전 계약 때까지 총 6천만 원이 필요한데..

대출이 안 나올까 봐 전전긍긍하다.

신협에서 대출을 받았는데, 금요일까지 대출이 안 나올까 봐 정말 신협 담당자분께 매일 전화하고, 문자했습니다.

정말 진상 고객~ 그래도 딱 금요일에 대출이 나와 당당하게 빌린 돈도 갚고, 휴밸나인 나머지 계약금도 입금해서

향동과 휴밸나인을 얻게 되었습니다.

앞서 말했던, 향동과 휴밸나인 2건으로 갑자기 투자금이 너무 많이 묶이게 되었습니다.

세라미스쌤이 분양권 줌 수업 때 자세하게 지산 분양권에 대해 알려 주셨습니다.

수업 중 향동이 매우 좋다고 하기도했고, 쌤도 향동 계약을 한다고하고,

여러 가지로 향동 호재에 대해 말씀을 해주셔서 안심이 되긴했지만,

너무 큰 자금이 확 묶여버려서 저는 조금 고민이 되던 차에.

미처 향동 분양권을 구매하지 못한 공투멤버 분들께 분양권 수업 중에 살짝~ 제가 향동 분양권을 갖고 있다고 오픈하고 공투 하자고 제안을 했습니다.

그렇게 우리 센트 투자 후기 박리다매팀과 향동분양권도 공투하게 되어 저는 자금이 묶이는 걸 피하고 다른 곳에도 투자할 여력을 갖게 되었습니다. 그 남은 여력으로 추후 1개의 향동을 더 겟했습니다.(공투로)!

정말 좋은곳을 갖도록 도와주신 두분께 감사합니다.평생 은혜잊지 않고 갚겠습니다.^^

마지막 이야기..제게 용기를 갖고 도전할 수 있도록 도와준

박. 리. 다. 매 공투 멤버들

박리다매의 정신적 지주이자 매우 강한 추진력 장착한 단디총총님 지금도 부산에서 매주 1번씩 임장하러 와요.

정말 열정 가득,배울점이 너무나 많으신분~

단디총총(전 아이디 바른 총총) 님이 지산 카페에 안양 임장을 가자고 올렸을 때..

제가 용기 있게 제일 첫 댓글을 달았습니다 이후에도. 죽 많은 분들의 댓글이 달렸는데요. 4인 이상 집합 금지라 딱 4명만 임장이 가능했거든요. 그렇게 임장글에 정말 많은 댓글이 달렸는데, 나는 집이 안양이고 가까우니 다음에 갈 기회도 많고, 다른 분께 양보할까?라고 잠시 고민을 했을 정도. 그때 임장을 양보하지 않았던 게 제겐 큰 행운이었습니다.^^

그렇게 첫 임장을 함께 하게 된 단디총총님, 플로우님, 악마의 열매님~

첫 만남에 어색함을 잊게 플로우과 악마의 열매님이 너무나도 차분하고 신뢰감 있게 분위기를 살려주셨지요.

차도 갖고 오셔서 정말 편안하게 임장을 다닐 수 있었어요.

첫 임장 장소였던 군포 IT 밸리 부동산, 4명이 한꺼번에 들어가~ 부사장님의 눈총도 받고, 아무런 정보도 못 센트 투자 후기 센트 투자 후기 얻고

자신감 급 상실해서 나왔던 뼈아픈 기억이^^

그래서 다음 부동산은 2명씩 나눠서 부동산에 들어가고, 단디 총총님이 부동산 사장님과 지속적으로 소통을 하셔서, 군포 IT 밸리를(수익률 6.2%)를 겟 하게 됩니다. 총 투자금은 1인당 약 970만원 자세한 건 플로님의 후기로~

어쨌건 그렇게 결정된 박. 리. 다. 매는 약 한 달간 군포 IT 밸리 인테리어도 진행하고, 플로님과 악마의 열매님이 총 50군데 부동산에 전단지를 돌리며, 또 전화도 각자 맡아서 돌리며 1년동안 공실이였던 군포IT 밸리 708호 임차도 6월10일(목) 어제 맞추게 되었습니다.

공투로 분양권 3개, 일반 매매 1개 총 투자비 약 1억 1300만 원입니다.

1. 군포 IT 밸리 박리다매 공투: 1인 약 970만원/ 월세 1인 16만 원(이자비 제외)/ 군포 생각 공장 입점 시 시세차익 기대!!

2. 향동 분양권 박리다매 공투 : 1인 약 3천만 원/ 부가가치세 계약금, 중도금 환급될 때마다 180만 원씩 환급 예정 분양권 전매전까지 재투자 활용 예정!!

3 .휴밸나인 분양권 플로우님과 공투 : 1인 약 2천3백만 원 / 휴밸은 부가가치세를 중도금 무이자로 활용 예정!!

4. 향동 분양권 1개더 겟 2명이 공투 : 1인 5천만 원/부가가치세 계약금, 중도금 환급될 때마다 약 340만 원씩 환급 예정 분양권 전매전까지 재투자에 활용 예정!!

"평당 600만원, 대출 70% 가능" 지식산업센터의 숨은 함정

[땅집고] 현대건설이 최근 경기 남양주에 공급한 지식산업센터 ‘현대프리미어캠퍼스’. 지하 4층~지상 10층, 연면적 기준으로 63빌딩의 2배에 달해 국내 지식산업센터 중 최대 규모로 꼽히지만 분양에 나선지 3개월만에 ‘완판’됐다. 2018년 동탄2신도시에 들어선 ‘금강펜테리움 IX타워’도 분양 1개월만에 투자자를 모두 찾았다. 지난 1일 오후 2시 하남 미사강변 지식산업센터 ‘스카이폴리스’ 사업설명회에는 우한 폐렴(신종 코로나바이러스)가 한창 확산 중인데도 100명 정원인 자리가 꽉 차서 서서 듣는 이들도 있었다.

[땅집고] 지식산업센터가 밀집한 서울 구로디지털단지. /조선DB

오피스텔과 상가 위주의 수익형 부동산 시장에서 지식산업센터가 새로운 투자상품으로 등장하고 있다. 지난해 지식산업센터 공급량은 역대 최대치를 기록했다. 한국산업단지공단에 따르면 2019년 1~9월 전국 지자체 및 관리기관에서 승인을 받은 지식산업센터는 총 134곳이다. 2018년(115곳) 대비 16% 증가했다. 정부가 지식산업센터에 입주하는 스타트업과 벤처기업에 각종 혜택을 주면서 지식산업센터 수요가 늘었고, 이에 따라 공급도 늘었다.

제조업·지식산업·정보통신사업장을 비롯한 6개 이상의 공장, 지원시설 등이 복합적으로 입주할 수 있는 3층 이상의 집합 건축물을 지식산업센터라고 한다. 1980년대 후반에는 기계·전자·봉제 등 중소 제조업체가 입점하는 건물이었지만, 2000년대 들어서는 IT산업·벤처기업 등 첨단 업종이 주로 들어서고 있다. 상가·오피스텔을 잇는 수익형 부동산 상품으로 주목을 받고 있다. 땅집고는 새로운 수익형 부동산 상품인 지식산업센터 투자의 장단점과 주의할 점을 살펴본다.

■오피스텔보다 분양가 저렴…일반투자자는 세제 혜택 못받아

[땅집고] 지식산업센터와 오피스텔 비교. /이지은 기자

경기 동탄신도시에 분양하고 있는 한 지식산업센터. 3.3㎡(1평)당 분양가가 560만~620만원으로, 1호실(40.89~145.15㎡)을 분양받는 데 드는 금액은 6900만~2억7000만원 정도다. 주변 시세를 고려하면 연 4% 정도의 수익(임대료 연 288 만~600만원)을 얻을 수 있다. 수익률은 오피스텔에 비해 조금 낮지만 주택이나 오피스텔과 달리 임대료 인상이 자유롭고, 붙박이 가구나 가전 등의 관리 부담이 적다. 대개 입주 기업이 장기 계약하므로 임차인을 구하는 데 신경을 덜 쓸 수 있다는 것 역시 장점으로 꼽힌다.

지식산업센터의 장점을 다른 부동산 투자상품에 비해 투자금이 소액이라는 점이다. 경기도권을 기준으로 3.3㎡(1평)당 분양가가 600만~800만 원이다. 투자금 마련도 비교적 용이하다. 정부가 지식산업센터에 대해서는 LTV 규제를 하지 않고 있어서다. 개인사업자와 투자자의 경우 대개 매매가격의 70%, 법인은 80%까지 담보대출이 가능하다. 상가·오피스텔 담보대출 비율이 50~60%인 것에 비하면 10%포인트 정도 높은 수준이다.

지식산업센터를 직접 사업장으로 사용하는 경우 세제 혜택을 받을 수 있다. 지방세특례제한법에 따라 ‘중소기업’으로 분류된 개인 사업자나 5년 이상 법인 사업자가 지식산업센터를 분양받을 경우 취득세를 50%, 재산세를 5년 동안 37.5% 감면 받을 수 있다. 수도권 등 과밀억제권역에서 지방 지식산업센터로 이전하는 경우에도 세제 센트 투자 후기 혜택이 주어진다. 취득세는 100%, 재산세는 5년 동안 각각 면제받는다. 5~8년차에라면 재산세 50%가 감면된다. 단 취득세 혜택은 5년 이내 매매를 하거나, 소유권을 임대사업자로 넘길 때는 박탈 당하기 때문에 주의해야 한다.

행정안전부 관계자는 이 같은 세제 혜택에 대해 “서류상으로만 기업을 운영하는 것처럼 꾸며 취득세 감면혜택을 받다가 조사를 통해 직접 사무실을 사용하지 않는 것이 드러나면 감면받은 세액에 추가 가산세까지 물 수 있다”라고 말했다.

[땅집고] 공급량이 늘어나면서 공실을 채우지 못하는 지식산업센터가 생겨나고 있다. 한 지식산업센터 외벽에 '임대' 현수막이 걸려있는 모습. /조선DB

주의할 점이 있다. 이같은 세제 혜택은 입주하는 기업이 지식산업센터를 매입할 때 적용되는 것일 뿐 일반 투자자에게 적용되는 것은 아니라는 점이다. 부동산 업계에선 정부의 지원 제도를 악용하는 사례도 있다. ‘수분양자(임대인)가 임차인과 함께 공동으로 사업자 등록을 하면 세제 혜택과 임대료 수입을 동시에 얻을 수 있다’며 거짓·과장 홍보하는 방식이 전형적이다.

동탄테크노밸리의 한 지식산업센터의 경우 당초 분양대행사와 시행사 측이 “분양 받은 호실 모두 100% 임대가 가능하며 매달 49만 5000원의 임대료를 받을 수 있다”고 홍보했다. 그러나 동탄도시첨단산업단지의 관리기본계획에 ‘명시된 입주 가능업종의 건축물 연면적의 50% 범위 안에서만 임대 가능’하다고 돼 있다. 이 사실을 모르고 분양 받은 투자자들이 지난해 11월 시행사를 고소했다. 분양 받은 사람들은 “시행사가 보여준 공급계획서만 믿고 실제로 임대 놓을 수 없는 물건을 계약했다가 피해를 입었다”고 주장한다.

■공급 과잉·경기 상황에 따른 리스크도 따져봐야

[땅집고] 수도권 지식산업센터 분양 물량. /하나금융연구소 제공

최근 지식산업센터 공급량이 급증하고 있다는 점도 투자자들이 신경써야 할 부분이다. 한국산업단지공단에 따르면 1970년 이후 전국에서 인가 받은 지식산업센터는 총 1001곳 중 절반 이상이 2010년 이후 공급됐다. 공급 늘면서 매매가격도 하락세다. 2017년 3·4분기 경기도 지역 지식산업센터 매매가는 3.3㎡ 당 493만원으로, 전분기(529만원)보다 6.7% 하락했다. 임차인을 구하기도 예전처럼 쉽지 않다. 실제로 서울 성동구 성수동에 있는 한 지식산업센터에는 4년째 입주기업이 한 곳도 들어오지 센트 투자 후기 않고 있는 것으로 알려졌다.

고준석 동국대 겸임교수는 “지식산업센터처럼 비슷한 업종이 몰려 있는 경우, 추후 경기에 영향을 받아 임대료를 감당하지 못하는 기업들이 한꺼번에 발생할 위험도 있다”라며 “수익률만 따질 것이 아니라 임차 업종과 경기 흐름간 관계를 잘 파악하고 공실률도 고려한 뒤 투자에 나서야 한다”고 말했다.


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