높은 기대 수익률

마지막 업데이트: 2022년 3월 27일 | 0개 댓글
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상업용부동산 임대시장동향. 한국부동산원 제공

[고금리 시대의 상가투자(下)] 실수요자 상가 투자. "보수적인 업종 선택과 오피스 상권 입점"이 안전

주택가 상권 매출 기복 적지만 기대 수익률은 낮아…오피스 상권은 주말 수요 적어 주의
상가 공실률이 높다면 이유 파악해야…임대차 계약 시 전자계약 권장

상업용부동산 임대시장동향. 한국부동산원 높은 기대 수익률 제공

[세계비즈=송정은 기자] 금리 인상으로 상가 등 상업용 부동산에 입점하려는 점포 실수요자들의 고민이 깊어지고 있다.

금리가 오르며 상가 임대인들은 확실한 수익을 낼 수 있는 임차인을 들이려는 추세다. 올해 상반기 활기를 띠던 도심 상권은 최근 코로나 19 재확산 조짐으로 주춤거리는 모양새다. 이에 전문가들은 안정적인 매출을 올릴 수 있는 보수적인 업종 선택과 함께 배후수요가 풍부한 오피스 상권 상가에 입점하는 전략을 추천하고 있다.

27일 서울 성동구의 한 공인중개사 대표는 “시장 침체로 관망세가 강해지면서 상가 투자 문의는 물론 입점 문의도 많이 줄어든 편”이라며 “왕십리 일대 구도심 상가를 중심으로 입점 문의는 종종 들어온다”고 현장 분위기를 전했다. 출점을 고려하는 실수요자들이 임차료가 낮은 외곽 지역 보다는 유동인구가 몰리는 검증된 역세권 위주로 점포 시세를 알아보고 있다는 이야기다.

권강수 상가의 신 대표는 “최근 상가 임대인들이 임대차 계약 시 임차인이 어떤 업종을 운영하는지 까다롭게 판단하는 추세”라며 “한정적이고 모험적인 업종은 최대한 배제하는 것이 좋다"고 조언했다. 이어 그는 “자신이 운영하려는 점포가 오피스 상권과 주택 상권 중 어느 쪽에 더 적합한지 꼼꼼하게 따져야 한다”라며 “주택가 상권에 위치한 상가의 경우 꾸주한 배후 수요로 상권 기복은 적지만 매출 규모가 크지 않아 높은 수익률을 기대하기는 무리”라고 덧붙였다. 여의도와 같은 오피스 상권의 경우 이른바 주말상권이 잘 형성되지 않아 주의가 필요하다.

또한, 권 대표는 “입점하고자 하는 상가에 어떤 임차인들이 들어와 있는지도 미리 파악할 필요가 있다. 즉, 장사가 잘 될만한 상가인지, 공실률은 어떤지, 공실률이 높다면 그 이유가 취약한 배후상권 때문인지 일시적인 현상인지 따져봐야 한다”고 의견을 밝혔다.

한편, 부동산 업계에서는 점포 실수요자들이 실제 상가에 입점하려는 경우 임대인과 계약을 맺을 때 주의해야 할 몇 가지 기본 사항을 꼭 챙겨야 한다고 강조하고 있다.

먼저 임대인과 계약 내용이 유효하다는 것을 언제든 증명할 수 있도록 녹취를 높은 기대 수익률 반드시 진행해야 한다. 기본적인 계약 내용 뿐 아니라 임대인과 상호간에 협의한 특약 내용 역시 녹취를 해놓는 것이 좋다 .

또 상가임대차 계약시 원상복구에 높은 기대 수익률 대한 이해가 필요하다. 임대차 계약시 임대인은 계약 종료 시 처음 입점했을 때 시설로 원상복구를 요구할 수 있다. 이에 새로 점포에 입점하려는 높은 기대 수익률 임차인은 점포 시공 전 반드시 점포 내부 사진을 찍어 둘 필요가 있다.

상가건물임대차보호법에 따라 계약 후 5년 간은 임차인이 재계약을 요청할 경우 높은 기대 수익률 높은 기대 수익률 임대인은 이를 거절하거나 마음대로 쫓아낼 수 없다는 것도 알아두면 좋다. 다만 심각한 건물훼손이 있거나 3기 이상(상가의 경우 일반 부동산과 다르게 개월이 아닌 기로 계산) 임대료 연체 시 임대차보호법의 보호를 받을 수 없다.

대면을 중심으로 이뤄지는 임대차 계약 특성상 분쟁 발생 소지가 많기 때문에 최근 각광 받는 비대면 기반 전자계약 서비스를 이용하는 것도 좋다. 대표적으로 지난 2월 부동산R114가 출시한 부동산 자산관리 솔루션이나 이번 달 KT에스테이트가 선보인블록체인 기반 전자계약 서비스 등이 있다.

서대석 KT에스테이트 본부장은 “비대면 임대차 전자계약 서비스에 대한 수요가 지속적으로 늘어날 것으로 예상한다”며 “임대차 높은 기대 수익률 전자계약 서비스를 이용하면 거리에 상관 없이 안전하고 편리한 비대면 계약 체결이 가능하다. 또 체결된 계약서는 암호화 돼 자동 보관될뿐 아니라 기존 대면 계약서와 같은 동일한 법적 효력을 가진다”고 말했다.

20220727522092 0518000000000 0 2022-07-28 9:41:9 2022-07-28 9:41:8 0 [고금리 시대의 상가투자(下)] 실수요자 상가 투자. "보수적인 업종 선택과 오피스 상권 입점"이 안전 송정은 6b5b0582-8e18-42ee-9deb-e240313d00eb [email protected] ⓒ 세계비즈 & segyebiz.com, 무단 전재 및 재배포 금지

[투자뉴스 뒤풀이] 60:40 분산투자는 끝?…분산투자의 기초 이해

7월 말에 골드만삭스에서 재미난 보고서가 올라왔습니다. 전통적으로 분산투자의 대명사로 여겨지던 주식과 채권의 60대 40 분산투자가 최악의 성과를 보였단 것입니다.

골드만삭스에 따르면 S&P500과 10년 만기 미국 국채를 60대 40 비율로 투자했을 때 올해 상반기 수익률은 약 -20%라고 합니다.

사실 60대 40 분산투자는 엄격한 공식이나 추론에 따른 것이 아닙니다. 이러면 어떨까,라는 극히 단순한 생각에 따른 것입니다. 그럼에도 이 단순하기 짝이 없는 포트폴리오는 코로나19 이전 10년 간 위험조정 수익률의 3배에 달하는 성과를 보여줬다고 골드만삭스는 강조했습니다. 골드만삭스는 주식과 채권으로만 구성한 이 60대 40 포트폴리오가 위험대비 보상을 극대화하는데 1900년 이후 평균적으로 최적의 비율이었다고 설명했습니다. 그만큼 유용했던 셈이죠.

하지만 올해는 치솟은 인플레이션이 주식과 채권의 분산효과를 거의 없어지게 만들었습니다. 인플레이션은 채권을 짓누른 동시에 성장 약화를 의미해 주식시장에도 악재였죠.

골드만삭스는 다만 60대 40 포트폴리오가 이제 쓸모 없어진 것이냐는 물음에는 '아니'라고 답했습니다. 최근의 경제 환경이 영원하지 않을 것이기 때문입니다.

하지만 인플레이션 위험이 높은 기대 수익률 큰 현재 상황에서 60대 40 포트폴리오에 안주하면 안된다고 강조합니다. 주거용 부동산, 귀금속 등 실물자산은 인플레이션이 높은 사이클에서 도움이 되는 것은 확실합니다.

골드만삭스는 주식과 채권, 실물자산을 거의 동일한 비율로 편입한 포트폴리오가 2차 대전 이후 최적의 자산 배분 결과를 냈다고 밝혔습니다.

▶다른 곳도 아니고, 그 유명한 골드만삭스의 보고서이니 이제 당장 주식과 채권, 실물 자산을 1대 1대 1의 비율로 섞으면 자산 관리는 끝난 것인가요?

다시 골드만삭스 보고서를 볼까요. 연구진은 60대 40의 포트폴리오에 대해 "모든 사람에게 맞는 것은 아니다"라고 강조했습니다. 은퇴가 가까운 사람은 채권을 더 원할 것이고 이제 막 사회생활을 시작한 사람이라면 주식 편입을 높이는 게 현명할 것입니다.

중요한 것은 고정된, 누구에게나 최상인 보편적인 포트폴리오는 없다는 것입니다. 1대 1대 1의 포트폴리오 역시 전반적으로, 역사적으로 그렇다는 것일뿐 각 개개인의 투자 솔루션일 순 없습니다.

▶자산 배분의 기본은 분산투자입니다. 이걸 모르는 분은 없겠죠?

그렇다면 분산투자를 하는 게 왜 좋을까요?

투자의 기본은 '고위험-고수익, 저위험-저수익' 입니다. 수익을 더 많이 내고 싶으면 그만큼 위험을 더 많이 짊어져야 합니다. 만약 위험이 같은데 수익을 조금 더 낼 수 있다면? 혹은 반대로 수익은 같은데 위험을 좀 낮출 수 있다면, 선택을 하지 않을 이유가 없습니다.

분산투자는 바로 이런 효과를 줍니다.

(한글도 영어도, 글씨 쓰기 연습 좀 하겠습니다^^;)

A자산과 B자산을 묶어 하나의 포트폴리오(P)를 만들었다고 하면, 기대수익률은 두 자산의 비중에 따라 결정됩니다.

중요한 건 포트폴리오의 위험입니다. A, B자산의 상관관계(correlation)이 중요합니다. 만약 A자산과 B자산이 거의 동일하게 움직일 수록 상관관계는 1에 가까워집니다. 둘의 관계가 반대라면, 즉 A자산 가격이 올라갈 때 B자산 가격은 내려간다면 둘은 음의 상관관계(negative correlation)을 보입니다.

손쉬운 예가 바로 우산장수와 신발장수를 둔 어머니 이야기입니다. 비가 올 땐 신발장사가 안될까 걱정하고 날이 좋을 땐 우산장사가 안되니 늘 걱정을 달고 사는 어머니가 있었죠. 그러자 지혜로운 이웃이 비가 오면 우산장사 아들이 돈 많이 벌고, 날이 좋으면 신발이 잘 팔리니 언제나 행복하지 않냐고 말하죠. 투자 관점에서 우산장사와 신발장사는 완벽한 분산투자가 된, 즉 상관관계가 높은 기대 수익률 높은 기대 수익률 -1에 가까운 포트폴리오를 구성한 셈입니다.

그렇다면 A자산과 B자산 간 상관관계가 마이너스인 게 왜 중요할까요.

위험은 표준편차로 표시됩니다. 수익률이 평균에서 동떨어져서 널뛰는 정도가 심할수록 위험이 높다고 말합니다.

두 자산의 상관관계가 마이너스라면 전체 포트폴리오 위험은 낮아집니다. 만약 두 자산이 서로 완벽히 동일해서 상관관계가 +1이라면 위험은 전혀 낮아지지 않습니다.

그렇다면 어떤 자산을 섞을 때 기대수익률은 동일하면서 이왕이면 상관관계가 마이너스인 것을 골라 섞으면 위험이 낮아지니 좋습니다.

때문에 제아무리 주식종목을 여러개 들고 있어도 상관관계가 높은 종목들로 구성돼 있다면 분산투자를 잘하고 있는 게 아닙니다.

▶물론 개개인이 투자를 할 때 일일이 종목 간 상관관계를 확인해서 최적의 포트폴리오를 도출해내는 건 쉽지 않습니다. 불가능하죠. 기관투자자들은 매우 치밀하게 이런 걸 다 고려해서 수치화해 투자하겠지만.

제가 말씀드리고 싶은 것은 분산투자의 기본 태도입니다.

흔히 분산투자라고 하면 주식 종목을 얼마나 들고 있을지만 생각합니다. 하지만 골드만삭스가 언급한 60대 40 포트폴리오도 그렇고, 분산투자는 단순히 종목 몇 개의 문제가 아닙니다.

분산투자를 제대로 하려면 톱다운 방식으로, 즉 인생의 큰 그림부터 그리고 그 다음에 자산 간 분산, 그 다음에 자산 내 종목 분산으로 내려와야 합니다.

개인 투자자가 기관 투자자와 가장 크게 다른 것은 '유한한 인생'이 있다는 것입니다. 때문에 나이에 따라, 직업에 따라, 부의 정도에 따라 투자 방법이 모두 달라야 합니다. 같은 기업에서 일하더라도 20대 신입사원과 50대 부장님의 포트폴리오는 달라야 하고, 같은 20대라도 건물주와 직장인의 포트폴리오는 달라야 하는 것입니다.

때문에 가장 먼저 확인해야 하는 것은 내 직업, 인생의 위험도 입니다. 프리랜서나 비정규직, 성과급 비중이 큰 직업을 갖고 있다면 소득 불안정성이 높습니다. 자연히 투자는 안정적으로 하는 것이 맞습니다. 반면 공무원이나 대학교수 같은 안정적 직업을 갖고 있다면 좀더 공격적인 투자를 할 수 있겠죠. 이 부분을 많은 분들이 헷갈려 하십니다. 안정적 직업을 가지신 분들은 착실히 한푼 두푼 모아 저축을 하고 소득이 불안정한 분들이 '한탕'을 노리고 빚투에 나서곤 하죠. 하지만 명심하세요. 인생이란 큰 그림에서 직업을 바꾸긴 쉽지 않습니다. 그렇다면 투자 방식을 직업에 맞춰야죠.

만약 내가 20대 사회 초년생에 별다른 보유 자산도 없다고 하면 무리하게 공격적으로 투자하기보단 안정적으로 포트폴리오를 구축해야 합니다. 주식보다는 채권일 것이고 굳이 주식을 한다면 배당 등 인컴(income)에 집중해야 한다는 조언을 드립니다.

빚까지 내 청약을 한 직원들은 업황 악화와 이에 따른 주가 하락으로 직업 안정성이 흔들리는 것은 물론 투자손실의 이중고를 겪게 됩니다.

주식투자를 할 때 흔히 저지르는 실수 중 하나는 '잘 아는 업종'을 고른다면서 자신이 몸담고 있는 직업과 관련이 있는 종목에 투자하는 것입니다. 종목을 잘 알고 투자하는 것은 분명 중요합니다. 하지만 조선회사에서 일하는 분이 투자까지 조선주를 하면 포트폴리오가 조선업에 너무 많이 의존하게 됩니다. 조선업황이 안 좋아지면 주가도 떨어질 것이고 직업 안정성도 흔들리게 됩니다.

최악의 경우가 사내결혼을 하고 둘 다 정년까지 일할 생각을 하면서 보유자산은 우리사주로만 구성돼 있는 경우입니다. 회사에 대한 충성심은 인정을 받겠지만 인생의 큰 그림에서 본 분산투자의 관점에선 전혀 바람직하지 않습니다. 올해 주가가 하락하면서 상장 과정에서 빚까지 내 주식을 산 우리사주들이 피눈물을 흘리고 있는 것을 반면교사로 삼아야 할 것입니다.

▶자산 분산이 아닌 '팩터' 분산도 명심해야 합니다. 팩터(factor)는 금리, 시장위험, 경기 등 수익률에 영향을 미치는 요소들입니다.

만약 내가 열심히 분산투자를 한다고 해서 S&P500이랑 미국 국채를 들고 있다고 합시다. 여기에 높은 기대 수익률 일본 리츠까지 투자했습니다. 겉으로 보기엔 주식과 채권, 부동산까지 알차게 분산투자를 한 것 같습니다. 하지만 '환율'이란 팩터에 모두 노출돼 있습니다. 팩터 분산 측면에선 부족합니다.

사실 팩터는 개념적으로는 이해가 되지만 실제 현실의 투자활동에선 아직 보편적으로 쓰이진 않습니다. 일단 어렵고, 실제 팩터 투자를 할 수단이 많지 않기 때문입니다.

하지만 분산투자를 한다면 한번쯤은 투자 자산들이 어떤 팩터에 노출이 돼 있는지, 적절히 팩터들은 분산이 돼 있는지 살펴본다면 보다 완벽한 분산투자를 할 수 있게 될 것입니다

#헤럴드경제에서 증권기사를 쓰고 있습니다. CFA 자격증을 취득한 뒤 CFA한국협회 금융지성위원회에서 활동하고 있습니다. 정보를 알기 쉽게 전달해야 하는 기자로서 사명감에 CFA의 전문성을 더해 독자 여러분께 동화처럼 재미있게 금융투자 뉴스를 설명드리도록 하겠습니다.

높은 기대 수익률

후세인 알 카타니 S-OIL CEO.

에쓰오일(대표이사 후세인 알 카타니) 올해 상반기 3조 원이 넘는 영업이익을 기록하면서 지난해에 이어 올해 높은 배당 수익률이 기대되고 있다. 에쓰오일은 높은 기대 수익률 최근 3년간 1%가 넘지 않는 배당수익률을 보였다.

28일 에쓰오일의 상반기 실적 발표(연결기준)에 따르면 올해 상반기 영업이익은 3조539억 원으로 전년 동기 1조2002억 원 대비 154.4% 급증했다. 매출액은 20조7294억 원, 당기순익은 1조8851억 원이다.

이는 고유가로 인한 정유부문의 실적 호조에 기인한다. 지난 2월 러시아-우크라이나 전쟁발로 시작된 고유가 여파는 올해 상반기까지 이어졌다. 실제로 에쓰오일의 올해 상반기 정유부문 영업이익은 2조6473억 원을 기록했다. 러시아산 석유 수입(경유) 제재와 중국 수출 감소 등으로 인한 공급감소와 위드 코로나에 따른 수요 증가로 급등한 아시아 정제마진이 이익 상승 이유로 꼽힌다.

실제로 싱가포르 정제마진은 올해 2분기 배럴당 20.8달러로 전분기(배럴당 4.1달러) 대비 약 5배 급등했다. 에쓰오일 측은 “오는 3분기 아시아 정제마진은 하향 조정이 예상되나 예년보다 높은 수준의 정제마진을 유지할 것”이라며 “경유의 경우 러시아-우크라이나 전쟁 이전 수준을 회복해 상반기보다 안정세를 찾을 것으로 보인다”고 높은 기대 수익률 내다봤다.

[2022 1H 실적] 영업익 3兆 에쓰오일, 올해도 배당수익률 4% 이상 기대

석유화학의 경우 올해 1분기 영업적자에서 2분기에 흑자전환했다. 올해 2분기 석유화학부문 분기 영업이익은 180억 원으로 전분기(656억 원 적자) 대비 수익성을 회복했다. 휘발유 생산을 위한 수요가 늘어나 아로마틱 제품 마진이 증가한 것이 실적 반등의 이유로 꼽힌다. 올해 2분기 PX(파라자일렌) 제품 마진은 톤당 388달러로 전분기(209달러)의 약 2배 올랐다.

에쓰오일 측은 “하반기 PX 마진은 높은 기대 수익률 견조한 수준을 유지할 것으로 보이지만 중국 내 생산 설비 증설로 다소 하락할 것으로 보인다”며 “윤활유의 경우 안정된 마진을 유지할 것”이라고 전망했다.

지난해부터 이어지고 있는 실적 고공행진은 올해 에쓰오일의 배당에 대한 기대감도 높아지고 있다. 에쓰오일은 28일 열린 2분기 실적 컨퍼런스콜에서 “배당성향을 당기순익 30% 이상으로 유지하며, 현재 변함없다”며 “올해 배당성향은 전년 수준과 유사할 것”이라고 밝혔다.

[2022 1H 실적] 영업익 3兆 에쓰오일, 올해도 배당수익률 4% 이상 기대

에쓰오일의 배당 정책을 고려하면 올해 배당수익률도 4%가 넘을 것으로 보인다. 지난 18일 발간한 ‘2021 에쓰오일 지속가능보고서’에 따르면 지난해 배당 수익률은 4.3%(배당총액 4425억 원)였다. 1% 미만을 보였던 2018~2020년 대비 급격히 높아졌다. 최근 5년간 평균 배당수익률 2.0%보다도 2배 높은 기대 수익률 이상 높다.

지난해 현금배당 성향이 올해와 유사한 것도 높은 배당수익률을 기대하는 요소다. 지난해 에쓰오일 배당성향은 32.1%였다. 증권업계 한 관계자는 “과거 에쓰오일은 국내 증시에서 대표적인 배당주였다”며 “2018~2020년을 지나 지난해부터 과거 명성을 되찾고 있는 상황”이라고 말했다.

[2022 1H 실적] 영업익 3兆 에쓰오일, 올해도 배당수익률 4% 이상 기대

서효문 기자 [email protected]

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‘삼성 평생소득 TIF 시리즈’는 은퇴 후 노후 자산관리에 특화된 맞춤형 펀드다. 은퇴자산을 효과적으로 유지하고 활용할 수 있도록 글로벌 인컴 자산에 투자하기 때문에 은퇴 후 IRP를 통해 은퇴자금을 관리하려는 투자자에게 적합하다.

삼성자산운용은 글로벌 초우량 운용사인 미국 캐피탈 그룹(Capital Group)의 은퇴 솔루션 노하우를 바탕으로 국내 금리변화, 물가상승 등을 고려해 한국형 은퇴 솔루션으로서 삼성 평생소득 TIF 시리즈를 개발했다.

삼성 평생소득 TIF 시리즈는 은퇴자산의 특성에 맞게 글로벌 자산에 분산투자한다. 전 세계 80여개 국가, 약 1400여개의 채권 및 주식에 광범위하게 분산투자한다. 미국 캐피탈 그룹이 운용하는 다양한 글로벌 펀드에 재간접 형태로 분산 투자도 진행한다. 또한 은퇴잔존자산(Ending Wealth) 가치 향상에 초점을 맞춰 운용한다. 필요한 연금 소득을 인출하여 사용하면서도 일정기간 투자 후 은퇴잔존자산을 확보할 수 있도록 변동성 관리 및 급락 위험 방지에 집중한다.

삼성 평생소득 TIF 시리즈는 고객의 투자 및 인출 목표 등을 고려해 기대수익 및 변동성에 따라 3개의 TIF 시리즈 중 선택 가능하다. 삼성 평생소득 TIF 시리즈는 물가를 감안한 자산보존에 중점을 둔 △삼성 평생소득 TIF 20(채권형80%+혼합형20%), 물가를 초과한 수익을 추구하는 △삼성 평생소득 TIF 40(채권형60%+혼합형30%+주식형10%), 초과 인컴 추구 및 자본소득을 강화하는 △삼성 평생소득 TIF 60(채권형40%+혼합형35%+주식형25%)으로 구성돼 있다.

삼성 평생소득 TIF 시리즈 중 설정 후 수익률이 가장 높은 ‘삼성평생소득TIF40증권자투자신탁H’의 설정 후 수익률(7월 26일 기준)은 8.52%, 최근 5년 수익률은 8.05%다. 총 운용 보수는 연 0.67%(C-P클래스 기준)다.


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