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서울 시내 한 부동산 공인중개소 밀집 상가에 종부세 상담 안내 문구가 붙어 있다. /사진제공=뉴시스

[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 전용면적 60m² 이하 소형 아파트 거래 비중이 2008년 글로벌 금융위기 이후 14년 만에 가장 높은 것으로 나타났다. 아파트값이 큰 폭으로 뛰자 상대적으로 가격 부담이 덜한 소형 아파트로 수요가 몰린 영향으로 풀이된다. 여기에 올 하반기 금리 상승이 예고돼 있어 몸집이 가벼운 소형주택의 선호도가 더 높아질 것이란 전망이 나온다.

22일 분양 분석 전문회사 리얼하우스가 한국부동산원 아파트매매 거래현황을 분석한 결과 올해(1~5월) 전용면적 60m²이하 아파트 매매비율은 52.8%를 기록했다.

소형면적 아파트의 거래가 절반이 넘은 건 2008년 이후 14년 만에 처음이다.

올해 5월까지 전국 아파트 매매거래는 15만6000여건 중 전용면적 60m²이하 소형주택의 거래가 8만2384건으로 가장 많고, 중소형(61~85m²)이 6만1121건, 중대형 거래(85~135m²)가 1만253건 순으로 집계됐다.

연도별 소형 아파트 거래 비중을 살펴보면 2007~2008년 50%를 넘어 최고점을 찍은 이후 점차 비율이 감속해 2020년에는 40% 밑으로 떨어졌다. 그러나 2021년 47.31%로 큰 폭으로 오른 이후 2022년에는 거래 비중이 더 늘어나고 있는 추세다.

부동산 업계에서는 작은 주택에 수요가 앞으로도 늘어날 것으로 판단하고 있다.

총부채원리금상환비율(DSR) 규제 3단계가 이번 달부터 시행 됨에 따라 대출 받기는 까다로워지고, 앞으로 이자 부담은 늘어날 전망이기 때문에 대형보다는 소형주택 선호도 심리가 높아질 수 있기 때문이다.

실제로 소형 거래 비율이 가장 높았던 2008년에는 대출금리(한국은행 통계 기준)가 7.17%까지 치솟았고, 대출금리가 2.8%로 거래 혜택 복사 사상 최저였던 2020년엔 소형 거래 비율도 39.1%로 가장 낮았다.

가구분화에 따른 1인가구의 증가도 소형면적 인기에 힘을 더하고 있다. 행정안전부 자료에 따르면 지난 6월 기준으로 1인가구 비율은 41%로 지난해보다 43만명이 증가했다. 통계청 추계자료는 앞으로 30년 후엔 평균 가구원수가 1.91명으로 줄어 들고, 1인가구는 지속적으로 증가할 것으로 전망되고 있다.

시중 5대 은행의 전세자금 대출 금리 상단이 6%에 육박하는 등 가파른 상승을 보이면서 전세대출 이자가 월세보다 높아지는 현상이 나타나고 있다. 실제로 국민은행에 따르면 수도권 전월세전환율은 3.8%로 전세대출금리보다 낮다. 이 같은 시장상황을 고려해 볼 때 임대료가 낮은 소형 주택의 임대용 주택수요가 높아질 수 있다.

리얼하우스 김선아 분양분석팀장은 "현재 검토 중인 소형아파트 임대사업자 등록제도가 부활되면 양도소득세나 재산세의 감면 등 세제혜택이 늘어날 수 있다"며 "제도가 부활되면 임대수익과 시세차익을 거래 혜택 복사 잡으려는 수요로 소형아파트 인기는 더 높아질 것"이라고 말했다.

"다주택자 '버티기'…거래절벽 계속될 것"

서울 시내 한 부동산 공인중개소 밀집 상가에 종부세 상담 안내 문구가 붙어 있다. /사진제공=뉴시스

서울 시내 한 부동산 공인중개소 밀집 상가에 종부세 상담 안내 문구가 붙어 있다. /사진제공=뉴시스

윤석열 정부가 21일 발표한 종합부동산세(이하 종부세) 개편안과 관련해 부동산 전문가들은 침체된 거래 시장을 반전시킬 유인이 낮다고 평가했다. 다주택자에 대한 세부담을 낮추면 당초 처분하려던 계획을 바꿔 '버티기'에 나설 가능성이 높다는 이유에서다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "종부세 과세기준이 주택 수에서 가액기준으로 전환하면 시세가 낮은 저가 주택을 여럿 보유한 다주택자 종부세 부담이 크게 줄어들 것"이라며 "종부세 부담을 이유로 급하게 증여하거나 매각을 결정하지 않아도 될 시간을 벌게 됐다"고 말했다. 이어 "수도권의 교통망 확충지, 신축주택 부족지, 업무지구 인접 주택은 이번 종부세 경감으로 매각보다 보유로 돌아설 확률이 높아 보인다"고 예상했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "주택 가격이 싼 비수도권 다주택자들에게 상대적으로 많은 감세 혜택이 돌아갈 것"이라며 "종부세 부담이 줄어 매물 압박이 다소 완화될 것으로 예상되지만 최근 금리인상과 집값 조정 기대감으로 매수심리가 위축돼 집값 하락세는 이어질 것"이라고 거래 혜택 복사 말했다.

다만 다주택자들이 이번 조치를 기회로 주택 추가 매수에 나설 가능성은 낮다는 게 중론이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "주택 거래 혜택 복사 추가 매입에 따른 취득세, 양도세 중과 제도가 폐지되지 않았고 금리인상 여파로 매매 시장이 침체된 점을 고려하면 종부세 감면이 다주택자들의 추가 매수를 유도하는 효과는 거의 없다고 본다"고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이번 기회로 소형 저가주택을 임대수단으로 보유하는 것에 대한 부담이 줄었지만 이런 주택은 가족단위 거주 수요에 부합하지 않기 때문에 추가로 매수세가 확대되는 것은 한계가 있다"고 말했다.

집주인들이 2020~2021년 종부세 급등분을 세입자 월세 등으로 전가하는 현상은 중장기적으로 축소될 전망이다. 우 팀장은 "종부세를 줄여도 집주인이 곧바로 세입자 월세를 낮추진 않을 것 같다"며 "1~2년 후 재계약 시점이 도래하면 지역별 임대 수요에 따라 장기에 걸쳐 조금씩 반영될 수는 있다"고 설명했다.

최근 시장 트렌드였던 이른바 '똘똘한 한채'(핵심입지에 주택을 1채만 보유하려는 경향)에 미칠 영향도 관심이 모인다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "현재 거주 중인 곳보다 입지가 좋은 곳으로 이사하려는 심리는 예전부터 있었고, 앞으로도 계속될 것"이라고 예상했다. 반면 윤지해 부동산R114 선임연구원은 "똘똘한 한채 현상 이면에는 주택 수에 따라 징벌적 세금을 매긴 영향이 컸는데 이 부분이 해소된 만큼 예전보다 집중도가 낮아질 수 있다"고 전망했다.

이번 조치가 도시와 농촌의 이중생활 패턴을 만들어낼 가능성도 거론된다. 박원갑 위원은 "지방 저가주택을 1주택자 종부세 판정 시 주택 수에서 제외하면 대도시 아파트 한 채는 그대로 보유하고 지방 소규모 단독주택을 매입해 평일은 도시, 주말은 농촌으로 이중생활을 하는 '멀티 해비테이션(multi-habitation)'이 각광 받을 것으로 예상된다"고 말했다.

양도세 등 거래세 개편을 동반해야 한다는 지적도 나온다. 서진형(경인여대 교수) 공정주택포럼 공동대표는 "과도한 세부담을 조정한 것은 바람직하나 거래절벽 현상을 근본적으로 해소하려면 거래 혜택 복사 다주택자에 대한 거래세 중과 규제를 전면 재검토해야 한다"고 말했다.

일각에선 법개정 불확실성으로 정책 효과가 반감될 가능성이 거론된다. 이번 종부세 개편안이 시행되려면 세법 개정이 필요한 데 현재 국회 다수석을 확보한 야당은 다주택자 종부세율 인하 등 감세 조치를 반대하고 있다.

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8년 이상 자경농지에 거래 혜택 복사 대한 세금감면 혜택을 이중으로 받기 위해 토지를 둘로 쪼개서 매매했더라도 하나의 거래로 볼 수 있다면 혜택은 한 번만 받는 거래 혜택 복사 거래 혜택 복사 것이 맞다는 심판원의 결정이 나왔다.

21일 국무총리 조세심판원(원장 이상율)은 올해 2분기동안 결정된 조세심판청구 주요 사건을 공개했다.

8년 이상 경작한 토지의 양도소득은 과세기간 별로 1억원을 한도로 양도소득세를 면제(8년 자경농지감면)하고, 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 세법의 혜택을 부당하게 받은 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 세법을 적용(실질과세원칙)한다.

청구인 A씨는 지난 2019년 11월 및 2020년 1월 B씨에게 경작하던 토지 1ㆍ2를 각각 양도하고 양도소득세 예정신고를 하면서 8년 자경농지 감면을 각각 적용받아 2회 합계 2억원을 받았다.

그러나 처분청은 쟁점토지 1ㆍ2의 전부가 2020년 1월 거래 혜택 복사 양도된 것으로 보아 8년 자경농지감면을 한번만 적용해 청구인에게 당초 신고분과의 차액만큼 양도소득세를 부과했다.

이에 대해 심판부는 쟁점토지1ㆍ2가 하나의 토지에서 분필되어 물리적으로 하나의 토지로 인식되고 청구인 A씨와 양수인 B씨가 같은 날 토지의 매매계약을 체결하였으며, 매매대금도 동일인과 수수하는 등 각 매매계약을 독립된 거래로 보기는 어려운 점을 설명했다.

또한, 연도를 달리해 그 매매대금을 수수하더라도 하나의 계약으로 가능한 거래를 굳이 둘로 나누어 연도를 달리해 거래한 특별한 사유를 발견하기 어려운 점 등을 이유로 과세처분이 실질과세원칙에 부합한다고 판단하며 처분청의 손을 들어줬다. (조심 2021전5626)


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